什么是“黄金签证”以及它能为您带来什么
该 阿联酋黄金签证 这是一种有效期为10年且可续期的居留许可，持有人无需当地担保人或雇主，即可在阿联酋生活、工作、学习及经商。对于房地产投资者而言，其实质性好处包括：
- 10年期可续期居留权：只要维持符合条件的投资，即可无限期续期
- 全家人担保：配偶、子女和家政人员
- 无最低居留要求：与普通居留签证不同，黄金签证持有人无需每六个月前往阿联酋一次以维持居留资格的有效性
- 雇主独立性：您的居留身份与工作无关
- 阿联酋的税收环境：不征收个人所得税，不征收房产资本利得税，不征收租金收入税
门槛：200万迪拉姆
核心要求很简单：您必须拥有一处位于指定永久产权区、经迪拜土地局（DLD）认证价值为2,000,000迪拉姆或以上、且在迪拜土地局以您名义登记的迪拜房产。
该规则中有三点重要细节：
您可以合并房产。该 门槛并不要求必须拥有一处价值200万迪拉姆的房产。以您名义登记的两处或多处房产可以合并计算，例如，一处价值90万迪拉姆的单间公寓加上一处价值120万迪拉姆的一居室公寓，其总值即可达到要求。
共同所有权有其特定规则。若 房产为共同所有，每位申请人的个人份额必须单独达到200万迪拉姆；已婚夫妇除外，他们可凭经公证的结婚证书，共同持有总价值达200万迪拉姆的房产。
估值以 迪拜土地局（DLD）的评估为准，而非您的个人估算。资格 审核依据的是迪拜土地局的估值证书或登记的购买价格，而非您自己的估算或中介的评估报告。
2026年2月发生了什么变化？这为何重要？
在2026年2月20日之前，仅拥有价值200万迪拉姆的房产是不够的。该规定要求你必须 已支付至少50%的购买价款 （或至少100万迪拉姆），您的申请才会被受理。
对于期房买家而言，这几乎是一道无法逾越的障碍。迪拜的大多数付款计划在施工期间采用20/80、30/70或50/50的付款比例，这意味着，即使拥有符合条件的资产，但已签约购买250万迪拉姆公寓并支付了10%至20%定金的买家，仍不符合申请资格。 抵押贷款买家
都面临同样的困境：在贷款比例达到75%至80%的情况下，实缴资本远低于门槛。
2026年2月20日发布的一份联邦政策通告完全取消了实缴资本测试。在现行框架下， 是否符合资格取决于该房产经DLD认证的总价值是否达到200万迪拉姆，付款阶段、按揭余额以及期房状态均不再是导致不符合资格的因素。
实际上，这意味着：
- 对于一套售价为200万迪拉姆的房源，若预售购房者已支付10%的定金，则自《Oqood》登记之日起即具备购房资格
- 一位购买500万迪拉姆现房且获得80%按揭贷款的买家，其贷款额度是基于房产的全部购买价值，而非其自有资金。
- 投资组合买家可将多处价值低于200万迪拉姆的房产合并，以达到门槛要求
期房与“黄金签证”
从RERA注册开发商处购买期房可申请“黄金签证”。由于
期房在交付前没有产权证，因此 《奥古德》证书, DLD对您预售合同的临时登记即作为产权证明。您无需等到交房即可提交申请。
预售申请的具体要求：
- 开发商必须在RERA注册并获得DLD批准
- 您的《Oqood》必须向DLD进行登记（此项手续应在签署《SPA》后60天内完成）
- 通常需要提供开发商的无异议函（NOC）或确认函，合规的开发商会在收到请求后提供此文件，且该文件应为近期出具的（超过约30天的无异议函是导致文件需要返工的最常见原因）
抵押房产与“黄金签证”
已抵押的房产符合条件，只需提供一份额外文件：银行出具的无异议证明（NOC）
由您在阿联酋持牌的贷款机构出具的文件，确认抵押贷款状况，并表明银行对签证申请无异议。与开发商的无异议证明（NOC）一样，请在预约申请时段后获取此文件，而非提前数周。
自2026年2月政策调整以来，已抵押房产不再适用最低自有资金要求；DLD认证价值成为评估标准。包括阿布扎比商业银行（ADCB）和阿联酋国民银行（Emirates NBD）在内的阿联酋银行已开始推出针对以获得居留权为目的的购房者的更高贷款价值比（LTV）抵押贷款产品。
两年期房产签证：基础级别
在“黄金签证”之下，还有一种为期2年的房产投资者签证，适用于持有价值75万迪拉姆及以上 房产（ 单独所有权）的申请人。该签证可续签，并提供标准的阿联酋居留权，但不具备“黄金签证”的10年有效期、广泛的家庭担保范围，也不免除居留要求。对于购房金额低于200万迪拉姆门槛的买家而言，这仍然是一条获得居留权的切实途径，且日后可通过累积购买其他房产来升级签证类别。
费用与时间安排
除房产本身外，黄金签证的申请费用约为每位 申请人6,000至7,200阿联酋迪拉姆， 其中包括DLD评估函、ICP申请、体检、阿联酋身份证以及签证盖章等费用。如需加急办理，需额外支付费用。
从 提交完整材料到签证盖章，标准流程通常需要14至21个工作日 ：产权证或Oqood核验（1至3天）、DLD估值函（3至5天）、提交申请、体检、生物识别信息采集以及审批。材料完整且认证无误，将决定办理时间是两周还是两个月；而材料缺失或过期，则是导致延误的最常见原因。
申请失败的常见原因
- 位于指定永久产权区范围外的房产（DLD的永久产权清单为具有约束力的依据）
- 尽管收购价已超过200万迪拉姆，但DLD的估值却低于这一数字
- 期房文件中缺少或过期的开发商无异议证明（NOC）
- 银行针对抵押贷款档案出具的过期《无异议证明》（NOC）（在约30天内，将该《无异议证明》视为新出具的）
- 阿联酋健康保险已过期，需在办理居留签章前办理
- 通过2年期房产签证门户网站申请，而不是走10年期途径，这两者属于不同的申请类型
哪些LEOS房产符合条件
在当前的LEOS投资组合中：
- 符合“黄金签证”申请条件（200万迪拉姆起）：骑士桥 别墅和联排别墅（9400万迪拉姆起）；
韦布里奇花园 4套四居室“天空别墅”（起价225万迪拉姆）；哈德利高地 2套
三居室住宅（起价203万迪拉姆）；以及任何总价超过200万迪拉姆的LEOS单元组合
- 符合2年期房产签证申请条件（75万迪拉姆起）：大部分 房源，包括哈德利高地（Hadley Heights）的2套单间公寓（通过组合购买起价72.7万迪拉姆，或选择更高规格的房源）， 韦布里奇花园4期（起价690,818迪拉姆，可与第二套房产组合以达到750,000迪拉姆，或选择起价825,958迪拉姆的一居室）以及韦布里奇花园5期（单间公寓起价723,935迪拉姆，一居室起价970,099迪拉姆）
所有LEOS项目均已在RERA注册，并享有DLD托管保护及Oqood注册，这些正是申请“黄金签证”所需的证明文件。
常见问题
通过购房申请迪拜黄金签证需要投资多少？
在DLD认证的房产价值达到2,000,000阿联酋迪拉姆，位于永久产权区，且以您的名义登记。该门槛可通过单一房产或多处房产合并满足。
购买期房能申请“黄金签证”吗？
是的。从RERA批准的开发商处购买期房，只要Oqood已在DLD注册，即符合条件，无需等待交房。通常需要提供开发商出具的近期无异议证明（NOC）。
有抵押的房产是否符合“黄金签证”的申请条件？
是的。自2026年2月规则变更以来，抵押房产的资格认定依据其总
经DLD认证的房产价值达200万迪拉姆，并附有银行出具的无异议证明。现房不设最低实缴股本要求。
申请“黄金签证”需要多长时间？
通常在提交完整且经正确认证的材料后，需14至21个工作日。加急办理可进一步缩短审批时间。
两年期房产签证与“黄金签证”有什么区别？
两年期签证要求持有价值750,000迪拉姆的房产，并提供可续签的标准居留权。黄金签证要求持有价值2,000,000迪拉姆的房产，并提供可续签的10年居留权、更广泛的家庭担保资格，且无最低居留期限要求。
