استهل سوق العقارات في دبي عام 2026 بأقوى ربع أول مسجل في تاريخه، واختتم النصف الأول من العام في أجواء مختلفة بشكل ملحوظ — حيث لا يزال السوق ينمو، لكنه يظهر علامات نضج واضحة. إن فهم هذا التحول يهم أكثر من أي رقم رئيسي بمفرده، لأنه يوضح لك نوع السوق الذي تستثمر فيه فعليًّا في الوقت الحالي: سوق ينتقل من التوسع السريع نحو نمو منضبط وقائم على الجودة.
يستعرض هذا الدليل البيانات التي تحدد معالم عام 2026 — حجم المعاملات، والأسعار، وحصة المبيعات على المخطط ، والعرض، والمناطق التي يتركز فيها النمو.
الربع الأول من عام 2026: بداية قياسية
سجلت دبي أقوى أداء لها على الإطلاق في الربع الأول من حيث قيمة المعاملات في تاريخ السوق. وأفادت دائرة الأراضي في دبي أن إجمالي المعاملات العقارية بلغ 252 مليار درهم إماراتي في الربع الأول من عام 2026، بزيادة قدرها 31%
زيادة في القيمة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. تشير البيانات الخاصة بالقطاع السكني الصادرة عن عدد من مؤسسات تحليل السوق (كافنديش ماكسويل، بيتر هومز، سي بي آر إي) إلى أن المعاملات السكنية في الربع الأول بلغت ما بين 44,000 و48,000 صفقة تقريبًا بقيمة تتراوح بين 137 و177 مليار درهم إماراتي، وفقًا للمنهجية المتبعة — حيث ظل نمو القيمة الإجمالية يتفوق باستمرار على نمو الحجم في جميع قواعد البيانات.
تُعد هذه الفجوة بين نمو القيمة ونمو الحجم السمة المميزة لعام 2026: فالصفقات تزداد حجمًا، ولا يقتصر الأمر على زيادة تواترها فحسب. ويتجه رأس المال نحو الأصول ذات القيمة الأعلى
والمجتمعات التي تتمتع بموقع أفضل.
بلغت أسعار العقارات السكنية حوالي 1,683 درهم إماراتي للقدم المربع بحلول نهاية الربع الأول من عام 2026، بارتفاع طفيف بنسبة 0.6% مقارنة بالربع السابق — وهو ما يمثل تباطؤًا واضحًا مقارنة بالمكاسب الفصلية الأكثر حدة التي سُجلت طوال عام 2024 ومعظم عام 2025.
الربع الثاني من عام 2026: أول موجة تباطؤ حقيقية
أما الربع الثاني، فقد كان الوضع مختلفًا. فقد بلغ إجمالي المعاملات العقارية السكنية 34,850 معاملة في الربع الثاني من عام 2026، بانخفاض بنسبة 31% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي و22% مقارنة بالربع السابق، وبلغت قيمة المعاملات 84.9 مليار درهم إماراتي، بانخفاض بنسبة 45% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وقد أثرت حالة عدم اليقين الجيوسياسي في المنطقة وتوقيت عيد الأضحى سلبًا على النشاط خلال هذا الربع.
لكن هذا الانخفاض الملحوظ يخفي تفصيلًا مهمًا: فقد استوعب سوق العقارات المستعملة (إعادة البيع) معظم هذا التباطؤ، حيث انخفضت أحجام المعاملات بنسبة 59% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، في حين تراجعت أنشطة شراء العقارات على المخطط بنسبة 12% فقط، وارتفعت حصتها إلى 76% من إجمالي أنشطة السوق، مقارنة بـ68% في الربع الأول. كما ارتفعت عمليات الشراء النقدي إلى 61% من المعاملات المسجلة لدى إحدى شركات الوساطة الكبرى، مقارنة بنحو 50% في الربع الأول، حيث ظل المشترون ذوو الملاءة المالية القوية نشيطين في حين توقف الطلب المعتمد على التمويل مؤقتاً.
انخفض سعر القدم المربع في الصفقات المتفق عليها بنحو 7% في الربع الثاني من عام 2026 — وهو أول تراجع ملموس في الأسعار خلال هذه الدورة، على الرغم من أن المحللين يعتبرون ذلك مؤشراً على نضج السوق وليس انعكاساً في الاتجاه.
هيمنة المشاريع قيد الإنشاء المتزايدة
تطورت حصة العقارات قيد الإنشاء من كونها تشكل الغالبية العظمى من المعاملات العقارية في دبي إلى أن أصبحت تشكل الغالبية الساحقة. وتشير مصادر متعددة إلى أن حصة العقارات قيد الإنشاء من إجمالي نشاط السوق تراوحت بين 70 و76% خلال النصف الأول من عام 2026 — بزيادة عن المعدلات التاريخية التي كانت تقترب من 60%. وبلغت قيمة المعاملات العقارية على المخطط في الربع الأول من عام 2026 وحده 105.5 مليار درهم إماراتي، بزيادة قدرها 34.6% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، وهو معدل نمو فاق حجم المعاملات، مما يشير إلى ارتفاع متوسط حجم الصفقات في قطاع العقارات على المخطط على وجه التحديد.
العرض: تباطؤ متعمد
شهد عام 2026 انخفاضًا حادًّا في عدد المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها، بعد أن سجل عام 2025 رقمًا قياسيًّا. تم إطلاق ما يقرب من 90 مشروعًا في الربع الأول من عام 2026، بانخفاض قدره 58.1% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، مما أدى إلى طرح حوالي 22,900 وحدة سكنية جديدة — بانخفاض قدره 56.9% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، وهو أدنى رقم ربع سنوي منذ أكثر من عامين. واستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني، حيث انخفض عدد الوحدات الجديدة المطروحة إلى حوالي 5,000 وحدة من حوالي 45,000 وحدة في الربع الأول.
ويرى محللو السوق عمومًا أن هذا الأمر يعود إلى توقف المطورين مؤقتًا للسماح لمعدل الاستيعاب بمواكبة الكم الهائل من المشاريع قيد الإنشاء التي تم بيعها بالفعل، وليس كإشارة إلى تراجع الثقة — حيث بلغ إجمالي المخزون السكني المكتمل حوالي 612,000 وحدة بحلول نهاية الربع الأول من عام 2026، ومن المتوقع تسليم ما يقارب 75,000 وحدة إضافية في جميع أنحاء دبي خلال عام 2026.
عوائد الإيجارات تحافظ على استقرارها
على الرغم من تباطؤ وتيرة ارتفاع الأسعار، ظلت عائدات الإيجار قوية. فقد استقرت عائدات الشقق في نطاق 7.00–7.50% على مدار الأرباع الأربعة الماضية وحتى عام 2026 — مما يضع دبي ضمن الأسواق السكنية الكبرى ذات العائدات الأعلى على مستوى العالم. أما عائدات الفيلات فقد انخفضت قليلاً، مما يعكس تجاوز ارتفاع قيمة رأس المال لنمو الإيجارات في هذا القطاع، وهو ما يتوافق مع الأداء الأقوى لأسعار الفيلات الذي سُجل طوال الدورة الاقتصادية.
أين يتركز النمو
تُظهر بيانات المعاملات لعام 2026 بشكل متسق أن الطلب يتركز في مجموعة محددة من المجتمعات السكنية: حيث تحتل «دبي الجنوب» و«دائرة قرية جميرا» وممرات «دبي لاند» و«مدينة دبي الرياضية» الأوسع نطاقاً مكانة بارزة في تقارير السوق، إلى جانب الأحياء الراقية الراسخة. ويتمثل القاسم المشترك بين هذه المناطق في مزيج من أسعار الدخول المعقولة، والاستثمار الحقيقي في البنية التحتية (توسيع شبكة المترو، وربط الطرق)، و— بشكل متزايد — قاعدة مرافق متطورة لم تعد تفرض على المشترين التضحية بنمط حياتهم مقابل الحصول على قيمة مالية.
يتميز كل من ميدان والمنطقة 11 على وجه التحديد لسبب آخر: وهو العرض المحدود ذو الكثافة السكانية المنخفضة، إلى جانب قربهما من وسط مدينة دبي، وهو ما يتوقع المحللون أن يحقق ارتفاعاً في قيمة رأس المال بنسبة تتراوح بين 15 و18% على المدى القريب مع اقتراب موعد تشغيل الخط الأزرق للمترو الذي تم تأكيده.
الخصائص الديموغرافية للمشترين
احتل المواطنون البريطانيون المرتبة الأولى بين جنسيات المشترين وفقًا لبيانات الربع الثاني من عام 2026 الصادرة عن إحدى شركات الوساطة الكبرى، حيث بلغت الاستثمارات الأجنبية الإجمالية 148.35 مليار درهم إماراتي في الربع الأول من عام 2026، بزيادة قدرها 26% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق — مما يؤكد أن ثقة رأس المال الدولي في العوامل الأساسية لاقتصاد دبي قد استمرت حتى خلال فترة التباطؤ التي شهدها الربع الثاني. كما شكلت المستثمرات حصة ملموسة ومتنامية من النشاط، حيث سُجلت أكثر من 15,500 صفقة بقيمة 32 مليار درهم إماراتي في الربع الأول من عام 2026 وحده.
ماذا يعني ذلك للمشترين في النصف الثاني من عام 2026
تشير بيانات السوق حتى منتصف عام 2026 إلى قراءة محددة: فهذا السوق لا يفقد زخمه، بل أصبح أكثر انتقائية. ويتفق المحللون في كل من CBRE وbetterhomes وCavendish Maxwell
على نفس النتيجة — حيث أصبح الأداء يتحدد بشكل متزايد بجودة الأصول، والعوامل الأساسية للموقع، وسجل إنجازات المطور العقاري، بدلاً من مجرد التواجد في السوق.
بالنسبة للمشترين، هذا يعني أن مرحلة الدورة التي كانت تتمثل في «شراء أي شيء، فسيرتفع سعره» قد ولت. والآثار العملية لذلك هي:
- أصبح اختيار المجتمع المحلي أكثر أهمية مما كان عليه في الفترة 2024–2025. وستشعر الممرات التي تعاني من فائض في العرض بضغوط الأسعار على غرار الربع الثاني بشكل أكثر حدة مقارنة بتلك التي تعاني من نقص في العرض.
- أصبح سجل إنجازات المطور الآن عاملاً مميزاً حقيقياً، وليس مجرد موضوع للحديث — فمع تباطؤ وتيرة إطلاق المشاريع الجديدة، أصبح لدى المشترين مزيد من الوقت لإجراء التحريات اللازمة بدلاً من التسرع في شراء العقارات
- لا تزال المبيعات على المخطط هي الأداة السائدة، وتشير قدرتها على الصمود خلال فترة التباطؤ التي شهدها الربع الثاني (حيث انخفضت بنسبة 12% فقط مقابل انخفاض سوق العقارات المستعملة بنسبة 59%) إلى استمرار ثقة المستثمرين في عمليات الشراء المنظمة والمدعومة من قبل المطورين العقاريين، بدلاً من المخاطرة المرتبطة بإعادة البيع.
- لا تزال الاستراتيجيات التي تركز على العائد سليمة — فقد حافظ نطاق عائدات الشقق السكنية الذي يتراوح بين 7.00% و7.50% على استقراره خلال فترة التباطؤ، مما يعني أن المستثمرين الذين يركزون على الدخل لم يشهدوا تراجعاً في العوامل الأساسية لاستثماراتهم حتى مع تباطؤ نمو الأسعار.
الأسئلة الشائعة
هل يشهد سوق العقارات في دبي نمواً أم تباطؤاً في عام 2026؟
كلا الأمرين، حسب المعيار المستخدم. كان الربع الأول من عام 2026 أقوى ربع أول على الإطلاق من حيث قيمة المعاملات (252 مليار درهم إماراتي). وشهد الربع الثاني من عام 2026 انخفاضًا بنسبة 31% على أساس سنوي في حجم المعاملات، وكان ذلك مدفوعًا بشكل شبه كامل بالسوق الثانوية — حيث تراجع نشاط المبيعات على المخطط بنسبة 12% فقط وارتفع إلى 76% من إجمالي النشاط، مما يشير إلى أن السوق تمر بمرحلة إعادة توازن وليس انعكاس في الاتجاه.
ما هي النسبة المئوية لمبيعات العقارات على المخطط في دبي لعام 2026؟
ووفقًا لعدد من محللي السوق، شكلت المبيعات على المخطط ما بين 70 و76% من إجمالي المعاملات خلال النصف الأول من عام 2026، بزيادة عن المعدلات التاريخية التي كانت تقترب من 60%.
هل ستستمر أسعار العقارات في دبي في الارتفاع في عام 2026؟
تباطأ النمو. وبلغت الأسعار حوالي 1,683 درهم إماراتي للقدم المربع بحلول الربع الأول من عام 2026، مع نمو ربع سنوي بنسبة 0.6٪، ثم انخفضت بنسبة 7٪ تقريبًا على أساس سعر القدم المربع في الربع الثاني من عام 2026 — وهو أول تراجع ملحوظ في الدورة الحالية.
ما هي عائدات الإيجار الحالية في دبي؟
ظلت عائدات الشقق ضمن نطاق إجمالي يتراوح بين 7.00% و7.50% خلال الأرباع الأربعة الماضية وحتى عام 2026. أما عائدات الفيلات فقد انخفضت إلى حد ما، حيث فاق ارتفاع قيمة رأس المال معدل نمو الإيجارات في هذا القطاع.
ما هي المناطق الأفضل أداءً في سوق العقارات بدبي في عام 2026؟
تحتل «دبي الجنوب» و«دائرة قرية جميرا» و«دبي لاند» و«مدينة دبي الرياضية» مكانة بارزة في بيانات المعاملات لعام 2026، إلى جانب «حي ميدان 11»، حيث يُسهم العرض المحدود للعقارات منخفضة الكثافة وخطوط المترو المؤكدة في دفع الارتفاع المتوقع في الأسعار على المدى القريب.
