C'est lors de l'acquisition du terrain que se joue la réussite d'un projet immobilier ou que celui-ci est discrètement compromis avant même qu'un seul plan ne soit finalisé. Pour Jake Jacobs, PDG de LEOS Developments, cette première décision revêt autant d'importance que n'importe quel choix technique effectué plus tard dans le processus.
Évaluer les critères fondamentaux liés à l'emplacement, et pas seulement le prix
Jake est directement chargé d'identifier et d'acquérir les sites de développement de LEOS, d'organiser les acquisitions et d'établir des relations de confiance avec les propriétaires fonciers, les agents immobiliers, les urbanistes et les consultants spécialisés, tant sur le marché britannique que sur celui des Émirats arabes unis. Sa stratégie d'acquisition foncière repose sur un ensemble de critères cohérents, quelle que soit la zone géographique : des atouts réels liés à l'emplacement, une évolution réaliste des infrastructures et un site susceptible de s'adapter à un projet axé sur le design plutôt qu'à un projet standard.
Cette rigueur transparaît dans l’ensemble du portefeuille actuel de LEOS à Dubaï : chaque site a été sélectionné pour des raisons structurelles qui vont au-delà des prix actuels. Dubai Sports City, où se trouve Hadley Heights 2, offrait de véritables infrastructures sportives ainsi qu’un accès en pleine amélioration aux commerces et aux établissements scolaires, le tout à des prix d’entrée abordables. Dubailand, où se situe la série Weybridge Gardens, offrait de l’espace et un bon rapport qualité-prix, avec une extension confirmée du métro à l’horizon. Le Meydan District 11, qui accueille Knightsbridge, offrait un plan d’urbanisme à faible densité — une contrainte structurelle pesant sur l’offre future —, combiné à la proximité de Downtown Dubaï et à l’arrivée confirmée de la ligne bleue du métro d’ici 2029.
De l'acquisition à l'étude de faisabilité
Une fois qu’un site répond aux critères de localisation de Jake, l’étape suivante de son processus porte sur la faisabilité : il s’agit de vérifier si le site peut répondre aux ambitions architecturales que LEOS entend y concrétiser, plutôt que de partir d’un modèle de produit générique. C’est là que la structure de direction dualiste de LEOS prend tout son sens sur le plan opérationnel : la vision architecturale de Rui Liu pour un site et l’évaluation de Jake quant à sa faisabilité commerciale et constructible sont mises en regard l’une de l’autre avant qu’un projet n’avance, plutôt que de manière séquentielle.
C'est précisément pour cette raison que les trois programmes immobiliers en cours de LEOS à Dubaï ne se ressemblent en rien sur le plan architectural — la forme aérodynamique de la tour de Hadley Heights 2, les balcons aux lignes organiques inspirées des pétales de fleurs de Weybridge Gardens et les villas de faible hauteur en bord de mer de Knightsbridge — bien qu'ils respectent tous les mêmes normes de construction et de conformité.
Gérer le développement tout au long du chantier
Dès qu’un projet entre en phase de construction, la supervision de Jake s’étend au contrôle qualité des entrepreneurs sur chaque chantier — une discipline d’inspection rigoureuse appliquée à chaque coffrage, chaque barre d’armature, chaque ancrage MEP, quelle que soit l’ampleur ou la valeur du projet. Cette norme s’accompagne d’une approche financière réfléchie : les projets LEOS sont autofinancés plutôt que de dépendre de structures de financement externes qui pourraient compromettre les délais de livraison en cas de pression.
La conformité réglementaire est considérée comme un élément fondamental du processus de développement, et non comme une simple formalité administrative ajoutée après coup. Chaque projet LEOS bénéficie dès son lancement d’un enregistrement auprès de la RERA, d’une protection par dépôt fiduciaire auprès du DLD et d’un enregistrement auprès d’Oqood — un cadre qui protège à la fois le capital des acheteurs et la rigueur en matière de construction sur laquelle l’entreprise a bâti sa réputation.
Un processus reproductible, mis en œuvre à grande échelle
Alors que LEOS met en œuvre le programme d’investissement de 7 milliards de dollars annoncé en octobre 2024, le processus d’acquisition et de développement foncier de Jake constitue le mécanisme grâce auquel ce portefeuille de projets est censé se développer sans compromettre la qualité. Les mêmes critères qui ont présidé au choix de Dubai Sports City, Dubailand et Meydan District 11 s’appliqueront à tous les marchés et sites que LEOS acquerra par la suite — il s’agit d’une approche reproductible plutôt que d’une formule ponctuelle.
Pour Jake, cette reproductibilité constitue le véritable test d’un processus de développement : il s’agit de savoir s’il produit des résultats cohérents sur dix projets, et pas seulement sur le premier.
