On me demande souvent pourquoi un architecte quitterait l’architecture. Pour être honnête, je ne l’ai jamais quittée. Chaque décision prise aujourd’hui par LEOS, qu’il s’agisse des balcons inspirés des pétales de fleurs à Weybridge Gardens ou des façades auto-ombragées à Knightsbridge, découle du même instinct que j’ai mis des années à développer. J’ai simplement compris, très tôt dans ma carrière, que les plans ne représentaient que la moitié de l’histoire. Il y avait toujours quelqu’un d’autre qui décidait si le bâtiment construit correspondait bien à celui qui avait été conçu. Je voulais être cette personne.
Pourquoi l'architecture à elle seule ne suffisait pas
J’ai suivi une formation d’architecte agréé au Royaume-Uni, je suis inscrit à l’ARB et au RIBA, et j’ai occupé des postes de chercheur universitaire au sein de plusieurs facultés d’universités britanniques. Cette formation m’a apporté quelque chose que je n’ai jamais perdu : une obsession pour les détails que la plupart des gens ne remarquent jamais. La façon dont la lumière pénètre dans une pièce à quatre heures de l’après-midi. La différence entre un couloir de 1,4 mètre de large et un autre de 1,6 mètre. La manière dont la façade d’un bâtiment gère la chaleur, non pas sur le papier d’une brochure, mais en août.
Ce que cette formation n’a pas pu m’apporter, c’est le contrôle sur les résultats. En tant qu’architecte, on remet ses plans, puis on observe. On voit les budgets réduits à des endroits où le client en ressentira les conséquences pendant trente ans. On voit l’ingénierie de la valeur supprimer les éléments qui faisaient le succès de la conception. On voit un promoteur choisir le vitrage le moins cher, l’isolation la plus fine, le compromis qui permet d’économiser 3 % aujourd’hui et qui coûte cher au résident chaque jour après la remise des clés.
Je me souviens très bien de ce sentiment, un mélange de fierté vis-à-vis de cette conception et d'impuissance face à son destin. C'est ce sentiment qui a donné naissance à LEOS.
L'écart que j'ai constaté entre la conception et la mise en œuvre
Le secteur immobilier souffre d’un problème structurel dont personne au sein même de ce secteur n’aime parler : ceux qui conçoivent les bâtiments et ceux qui décident de ce qui sera réellement construit ne sont généralement pas les mêmes, et leurs intérêts ne concordent pas. L’architecte est rémunéré pour la conception. Le promoteur immobilier est récompensé pour sa marge bénéficiaire. Et c’est quelque part entre ces deux positions que l’expérience des résidents est sacrifiée au cours des négociations.
Je suis devenu développeur parce que je voulais combler ce fossé, pour que les décisions de conception et les décisions commerciales soient entre les mêmes mains. Lorsque LEOS choisit d’installer une piscine privée dans chaque appartement de Weybridge Gardens 4, ou un ascenseur privé dans chaque villa de Knightsbridge, il ne s’agit pas d’une décision marketing qui a survécu à une revue de conception. C’est une décision de conception qui a façonné le plan commercial dès le premier jour. La différence peut sembler subtile. Mais dans le bâtiment achevé, elle fait toute la différence.
Les débuts de LEOS et à quoi ressemblaient réellement ses premières années
LEOS a vu le jour au Royaume-Uni, en s'appuyant sur les fondements de mon cabinet d'architecture et sur un réseau de personnes qui, comme moi, étaient convaincues que le développement pouvait se faire dans le respect des principes architecturaux. Les premières années n'avaient rien de prestigieux. Elles ont été consacrées à l'analyse des terrains, aux demandes de permis de construire et à la construction
la gestion, et apprendre, parfois à grands frais, comment mener un projet de l'esquisse jusqu'à la remise des clés sans perdre ce qui justifiait sa réalisation.
Ces années passées au Royaume-Uni nous ont inculqué la rigueur qui caractérise aujourd’hui LEOS : les normes britanniques en matière de conception et de construction ne sont pas un simple slogan que nous utilisons à Dubaï. Ce sont les habitudes que nous avons acquises à une époque où les réglementations britanniques en matière de construction, les commissions d’urbanisme britanniques et les acheteurs britanniques étaient les seuls juges devant lesquels nous devions rendre des comptes.
Pourquoi j'ai choisi Dubaï comme deuxième marché d'implantation pour LEOS
J'ai transféré le siège social de LEOS à Dubaï, car c'est la seule ville au monde où l'ambition architecturale n'est pas considérée comme un risque. Sur la plupart des marchés, une tour résidentielle inspirée d'un pétale ou une
Un projet de communauté de bien-être adaptée au climat, dotée d’un lagon où l’on peut se baigner, serait rejeté dès la réunion d’étude de faisabilité. À Dubaï, la question n’est jamais « pourquoi construire cela ? », mais « dans quels délais pouvez-vous le réaliser ? »
Mais je tiens à être honnête quant à l’autre raison. Le marché de la vente sur plan à Dubaïsouffre d’un problème de réputation qu’il a en partie mérité : des promoteurs qui ont fait des promesses excessives, des rendus qui dépassaient la réalité, des acheteurs qui ont reçu moins que ce qui leur avait été vendu. Pour un promoteur dont l’identité repose entièrement sur la réduction de l’écart entre la conception et la livraison, ce marché ne constitue pas une menace. C’est au contraire l’occasion la plus évidente de se démarquer. Chaque mise à jour de chantier que nous publions, chaque projet que nous livrons conforme aux plans, creuse davantage le fossé entre LEOS et la réputation dont le marché a hérité.
Le pipeline et la philosophie qui le sous-tend
En octobre 2024, j'ai annoncé un programme d'investissement de 7 milliards de dollars destiné à financer plus de dix projets d'envergure dans toute la région. Aujourd'hui, ce portefeuille de projets comprend notamment Dubai Sports City, Dubailand, Meydan District 11, ainsi que Hadley Heights, les complexes Weybridge Gardens, Knightsbridge, Kensington Gardens et bien d'autres encore à venir.
On interprète parfois un chiffre comme celui-ci comme une ambition pour l'ambition. Ce n'est pas le cas. Le portefeuille de projets est important parce que notre philosophie s'applique à grande échelle : trouver un emplacement présentant de véritables atouts fondamentaux, concevoir un projet qui n'aurait pu être réalisé par aucun autre promoteur, le définir selon des normes que nous accepterions au Royaume-Uni, et le livrer tel qu'il a été conçu. Cette formule s'applique aussi bien à un seul immeuble qu'à vingt.
Ce que je ne ferai pas, c’est croître plus vite que ne le permet cette formule. Nos projets sont autofinancés et nos sous-traitants sont tenus de respecter la même rigueur en matière d’inspection sur chaque chantier : chaque coffrage, chaque barre d’armature, chaque ancrage MEP est vérifié et revérifié. Une croissance qui prend le pas sur le contrôle qualité n’est pas une croissance. C’est mettre en jeu sa propre réputation.
Que signifie réellement « bien construire » ?
Après plus d'une décennie passée à exercer ce métier, je peux résumer ma philosophie en une seule phrase : un bâtiment est une promesse, et le seul véritable atout d'un promoteur immobilier réside dans la capacité à tenir ses promesses.
Les rendus, les lancements, les partenariats avec des célébrités… tout cela n’est jamais qu’une simple promesse. La preuve, c’est la remise des clés. C’est le résident qui emménage et constate que la hauteur sous plafond, la qualité des finitions, la piscine et le jardin correspondent exactement à ce qu’on lui avait montré deux ans plus tôt. C’est l’investisseur pour qui le deuxième achat est plus facile que le premier, car le premier s’est déroulé exactement comme promis.
C'est pour pouvoir garantir cela que j'ai quitté l'architecture. Et c'est la seule chose qui compte vraiment pour moi en ce qui concerne LEOS.
La voie immobilière du « Golden Visa »
Les achats immobiliers aux Émirats arabes unis d'un montant égal ou supérieur à 2 000 000 AED permettent aux acheteurs d'obtenir le « Golden Visa » des Émirats arabes unis, valable 10 ans, applicable aux achats sur plan et financés par un crédit immobilier conformément à la réglementation en vigueur jusqu'en avril 2026. Le « Golden Visa » couvre l'acheteur, son conjoint, ses enfants et ses employés de maison. Il confère un droit de résidence renouvelable de 10 ans aux Émirats arabes unis sans obliger son titulaire à y résider à temps plein.
Un visa immobilier d'une durée de deux ans est accordé pour tout achat d'un bien immobilier d'une valeur d'au moins 750 000 AED (en pleine propriété).
Les biens immobiliers situés à Hadley Heights 2 (à partir de 1,1 million d'AED), à Weybridge Gardens 4 et 5 (de 690 000 AED à 2,25 millions d'AED) et à Knightsbridge (à partir de 7,94 millions d'AED) couvrent toute la gamme des tranches d'achat, depuis celles donnant droit à un visa immobilier jusqu'à celles éligibles au « Golden Visa ».
Foire aux questions
Qui a fondé LEOS Developments ?
LEOS Developments a été fondée par Rui Liu, architecte diplômé au Royaume-Uni (ARB/RIBA), qui occupe les fonctions de fondateur et de président de LEOS International. La société est présente au Royaume-Uni et aux Émirats arabes unis, et son siège social se trouve désormais à Dubaï.
Rui Liu est-il architecte ?
Oui. Rui Liu a suivi une formation d'architecte au Royaume-Uni, où il a obtenu son diplôme et est inscrit auprès de l'ARB et du RIBA. Il a occupé des fonctions de chercheur universitaire au sein de plusieurs universités britanniques avant de fonder LEOS.
Où se trouve le siège social de LEOS Developments ?
LEOS a son siège social à Dubaï, avec un centre d'expérience situé à Bay Square, dans le quartier de Business Bay, et dispose de bureaux au Royaume-Uni, à Weybridge (Surrey) et à Londres.
Quelle est la taille de LEOS Developments ?
En octobre 2024, LEOS a annoncé un programme d’investissement de 7 milliards de dollars visant plus de dix projets immobiliers dans toute la région. Son portefeuille d’actifs à Dubaï comprend notamment Dubai Sports City, Dubailand et Meydan District 11, ainsi que Hadley Heights 2, les complexes Weybridge Gardens et Knightsbridge.
