L'achat d'un bien immobilier à Dubaï peut sembler intimidant, surtout si l'on ne sait pas par où commencer ni où trouver les conseils les plus honnêtes et impartiaux. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur immobilier, il est important de bien connaître les aspects juridiques et les exigences avant de vous lancer. L'achat d'un bien immobilier dans différents endroits du monde s'accompagne de règles et de réglementations différentes, et le processus lui-même varie. Dans certains pays, il est nécessaire de faire appel à un avocat. Dans d'autres, ce n'est pas le cas. Les frais d'achat varient également en fonction du lieu où vous achetez et du type de bien immobilier concerné.
Table des matières
DROIT IMMOBILIER À DUBAÏ – L'IMMOBILIER À DUBAÏ
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï est relativement simple et sans complication, et contrairement à certains pays, vous n'avez pas besoin d'un avocat. Tous les aspects juridiques relatifs à l'achat d'un bien immobilier à Dubaï sont régis par la loi n° 7 de 2006 sur l'immobilier, dite « loi sur l'enregistrement foncier ». Cette loi vise à protéger les acheteurs, les investisseurs et les vendeurs. L'article 4 de la loi n° 7 de 2006 précise qui est légalement autorisé à acheter et à posséder un bien immobilier à Dubaï. Selon cette loi, vous pouvez acheter un bien immobilier n'importe où à Dubaï si vous êtes ressortissant des Émirats arabes unis ou citoyen d'un pays du CCG, sans aucune restriction quant à la zone géographique ou au type de bien immobilier. Par exemple, en tant que ressortissant émirati, vous pouvez acheter des terrains, des appartements ou des villas ; en revanche, en tant qu’expatrié non émirati, vous ne pouvez acheter des biens immobiliers que dans des lotissements en pleine propriété désignés, et vous ne pouvez pas acquérir de terrains à usage résidentiel. Cela dit, ces dernières années, les lotissements en pleine propriété se sont diversifiés tant en termes de types que d’emplacements, ce qui signifie que les acheteurs non émiratis et expatriés disposent d’un large éventail de choix quant au lieu et au type de bien à acquérir. Il y a quelques années encore, il était impossible d’acheter un bien immobilier à Jumeirah sans être ressortissant des Émirats arabes unis, mais ces dernières années, les principaux promoteurs immobiliers des Émirats ont lancé des complexes résidentiels en pleine propriété à Jumeirah et dans ses environs, les rendant ainsi accessibles à la quasi-totalité des investisseurs et des acheteurs (locaux et internationaux). À Dubaï, il existe deux types de régime de propriété pour les expatriés ou les étrangers : la pleine propriété et la propriété à bail. La différence fondamentale entre ces deux types réside dans les droits des acquéreurs. Lorsque vous achetez un bien immobilier en propriété à bail, vous disposez de droits de propriété pour une durée déterminée, tandis que lorsque vous achetez un bien en pleine propriété, vous obtenez la pleine propriété de ce bien et du terrain sur lequel il est construit.
ASPECTS JURIDIQUES DE L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER À DUBAÏ
Lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier à Dubaï, il y a quatre étapes principales à suivre.
Rédaction d'un contrat entre l'acheteur et le vendeur
Une fois que vous avez choisi le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, la première étape consiste à négocier et à convenir des conditions et du prix avec le promoteur immobilier international à Dubaï. Deux options s’offrent à vous pour le paiement : le paiement comptant ou un crédit immobilier. Si vous êtes résident aux Émirats arabes unis ou expatrié, la plupart des banques locales des Émirats arabes unis vous accorderont un crédit immobilier pouvant aller jusqu’à 70 % de la valeur du bien immobilier, et un apport personnel pouvant aller jusqu’à 30 % sera exigé pour garantir votre bien et couvrir une partie des frais d’achat. En tant que non-résident, la plupart des banques des Émirats arabes unis vous prêteront jusqu’à 50 % de la valeur du bien immobilier au maximum, mais ce pourcentage dépend de votre situation personnelle, de vos justificatifs et de votre situation financière, et varie d’une banque à l’autre. L’obtention d’un crédit immobilier pour un bien en revente (prêt à emménager) est une procédure simple. Dans le cas d’un achat sur plan, le prêt immobilier ne peut être obtenu que lorsque le projet est en voie d’achèvement, et le ratio prêt/valeur sera déterminé par la valeur marchande actuelle de votre bien au moment de la livraison.
Signature du contrat de vente
La deuxième étape du processus d’achat à Dubaï consiste à signer le contrat de vente, également appelé « protocole d’accord » (MOU). Le protocole d’accord, ou « formulaire F » comme on l’appelle, fait partie des formulaires de l’Autorité de régulation immobilière (RERA). Le formulaire / contrat F est facilement accessible sur le site web du Département foncier de Dubaï (DLD). Si un agent immobilier s’occupe de l’achat de votre bien, votre agent attitré se chargera de préparer le contrat en votre nom. Une fois le contrat prêt et relu, l’acheteur et le vendeur doivent le signer en présence d’un témoin (généralement l’agent immobilier) au bureau du fiduciaire chargé de l’enregistrement à Dubaï. Lors de la signature du contrat, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie standard de 10 % afin de réserver le bien. Ce dépôt est versé au fiduciaire chargé de l’enregistrement et est restitué à l’acheteur une fois le transfert de propriété effectué. Une fois le contrat de vente signé, la transaction/l’achat est officiel et confirmé. Aucune modification ne peut alors être apportée au prix ou aux conditions.
Attestation de non-opposition
La troisième étape du processus d'achat à Dubaï consiste à demander un certificat de non-objection (NOC). L'acheteur, le vendeur et l'agent immobilier doivent se rendre ensemble dans les locaux du promoteur immobilier afin de demander le NOC nécessaire au transfert de propriété du bien. L'acheteur doit s'acquitter des frais liés au NOC ; une fois le paiement effectué, le promoteur délivrera le document. Toutefois, si le bien fait l'objet de charges de copropriété impayées ou de dettes, celles-ci doivent être réglées par le vendeur avant que le NOC puisse être délivré. Cette procédure protège en fin de compte l'acheteur contre le risque de se voir endosser les dettes antérieures liées au propriétaire actuel ou précédent. De même, le vendeur doit avoir remboursé son crédit immobilier avant que le NOC ne soit délivré par le promoteur. Là encore, cela protège l'acheteur.
Transfert de propriété auprès du Département foncier de Dubaï
En tant qu’acheteur, une fois que vous avez reçu votre NOC, la dernière étape juridique relative à l’achat d’un bien immobilier à Dubaï consiste à rencontrer le vendeur afin de finaliser le transfert de propriété de son nom au vôtre. Cette démarche s’effectue au siège du Service foncier de Dubaï. Pour garantir un transfert sans encombre, vous devez vous assurer d’avoir les documents suivants à portée de main :
- Contrat F (protocole d'accord) signé
- Un chèque de gestionnaire correspondant au prix du bien immobilier, libellé à l'ordre du vendeur
- Le certificat de non-objection (NOC) original délivré par le promoteur immobilier
- Pièces d'identité originales de l'acheteur et du vendeur (carte d'identité des Émirats, passeport).
Une fois les formalités accomplies, un nouveau titre de propriété sera établi à votre nom et vous deviendrez officiellement le nouveau propriétaire du bien immobilier à Dubaï. Veuillez toutefois noter que si votre bien est grevé d’un prêt immobilier, la banque conservera le titre de propriété original jusqu’à ce que vos mensualités de prêt immobilier soient intégralement réglées. Techniquement, la banque reste propriétaire de votre bien jusqu’à ce que vous ayez remboursé l’intégralité de vos dettes.
FOIRE AUX QUESTIONS
Foire aux questions sur Hadley Heights
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï peut prendre entre quelques semaines et quelques mois, selon les types de biens résidentiels disponibles à Dubaï et selon qu'il y a ou non une chaîne de transactions. Le crédit immobilier peut également allonger la durée du processus d'achat. En tant qu'acheteur immobilier à Dubaï, il est recommandé d'obtenir une pré-approbation de votre crédit immobilier avant de commencer vos recherches, car cela permettra d'accélérer l'ensemble du processus d'achat.
Les frais d'achat à Dubaï sont assez classiques et, dans l'ensemble, inférieurs à la moyenne de la plupart des grandes villes internationales, car il n'est pas nécessaire de faire appel à un avocat ou à un représentant légal. En règle générale, les frais liés à l'achat d'un bien immobilier à Dubaï se répartissent comme suit :
- Frais du Département foncier de Dubaï (DLD) : les frais du DLD s'élèvent à 4 % de la valeur du bien immobilier, auxquels s'ajoutent 430 AED pour les terrains, 40 AED pour les biens sur plan, ou 580 AED de frais administratifs pour les appartements et les bureaux.
- Frais d'enregistrement immobilier : Biens d'une valeur inférieure à 500 000 AED : 2 000 AED + 5 % de TVA Biens d'une valeur supérieure à 500 000 AED : 4 000 AED + 5 % de TVA
- Frais liés au titre de propriété : le montant total des frais liés à la délivrance du titre de propriété s'élève à 250 AED.
- Honoraires d'agence : en règle générale , les agents facturent aux acheteurs des honoraires correspondant à 2 % de la valeur du bien immobilier et aux vendeurs, 1 %.
- Frais de dossier de prêt immobilier : ceux-ci varient d'une banque à l'autre, et certaines banques ne facturent aucun frais de dossier.
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï peut sembler intimidant, surtout si l'on ne sait pas par où commencer ni où trouver les conseils les plus honnêtes et impartiaux. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur immobilier, il est important de bien connaître les aspects juridiques et les exigences avant de vous lancer. L'achat d'un bien immobilier dans différents endroits du monde s'accompagne de règles et de réglementations différentes, et le processus lui-même varie. Dans certains pays, il est nécessaire de faire appel à un avocat. Dans d'autres, ce n'est pas le cas. Les frais d'achat varient également en fonction du lieu où vous achetez et du type de bien immobilier concerné.
FINANCEMENT IMMOBILIER POUR L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER À DUBAÏ
Êtes-vous un expatrié résidant aux Émirats arabes unis ?
En tant qu’expatrié résidant aux Émirats arabes unis, vous pouvez contacter directement les banques locales pour demander une pré-approbation de prêt immobilier. Cette pré-approbation sera basée sur votre situation financière, et vous devrez fournir divers documents, notamment votre passeport, votre visa de résidence, votre carte d’identité émiratie, une attestation de salaire et les relevés bancaires des six derniers mois émis par une banque des Émirats arabes unis. Vous devrez également déclarer tout autre prêt ou financement immobilier dont vous disposez, ainsi que l’ensemble de vos actifs financiers par rapport à vos dettes. Une fois toutes ces informations fournies, la ou les banques vous indiqueront le montant maximal que vous pouvez emprunter pour financer votre achat immobilier. En règle générale, en tant que résident des Émirats arabes unis, vous pouvez emprunter jusqu’à 70 à 80 % de la valeur du bien, mais ce pourcentage varie d’une banque à l’autre. Ce pourcentage s’applique aux biens immobiliers secondaires prêts à emménager et ne s’applique pas aux achats de biens sur plan. Pour les prêts immobiliers sur plan, les pré-approbations doivent être demandées une fois que le projet est en voie d’achèvement, et non avant. Souvent, les acheteurs font appel à un courtier en crédit immobilier qui se chargera, en votre nom, de comparer les offres de toutes les banques des Émirats arabes unis afin de trouver les meilleures conditions et les meilleurs montages de financement immobilier, et qui facturera des honoraires pour ses services. Une fois votre prêt immobilier approuvé et si vous êtes satisfait de l’offre, vous devrez également obtenir l’agrément du Département foncier de Dubaï, ce qui vous permettra d’obtenir le certificat de non-objection (NOC).
Vous n'êtes pas résident des Émirats arabes unis ?
Si vous n’êtes pas résident des Émirats arabes unis, la procédure est similaire, mais en règle générale, les banques émiraties n’accordent aux non-résidents qu’un prêt pouvant aller jusqu’à 50 % de la valeur du bien immobilier lors de l’achat d’un bien à Dubaï. Certains promoteurs immobiliers de Dubaï proposent désormais aux investisseurs étrangers et aux acquéreurs de biens immobiliers des plans de paiement attractifs après la remise des clés ; il est donc intéressant de vous renseigner auprès du promoteur de votre choix sur les différentes options de paiement disponibles pour les achats sur plan.
Frais liés aux prêts hypothécaires bancaires
Les frais liés à un prêt immobilier lors de l'achat d'un bien immobilier à Dubaï comprennent : Frais de dossier de prêt : 1 % (du montant emprunté) Frais d'expertise immobilière : entre 2 500 et 3 500 AED + 5 % de TVA
QUE SE PASSE-T-IL SI LE VENDEUR A UN PRÊT IMMOBILIER EN COURS SUR LE BIEN ?
Le vendeur est tenu de régler son prêt immobilier avant que le bien puisse être cédé au nouvel acquéreur. Cette formalité doit être accomplie avant de demander le certificat de non-objection (NOC).
L'IMMOBILIER À DUBAÏ EST-IL UN BON INVESTISSEMENT ?
En résumé, oui, acheter un bien immobilier à Dubaï est un excellent investissement, à condition de bien se renseigner et de passer par un agent immobilier ou un promoteur immobilier de bonne réputation. Renseignez-vous, étudiez les offres disponibles et déterminez votre budget avant de choisir quel bien acheter. Dubaï est l’une des villes les plus sûres au monde, et c’est l’une des raisons pour lesquelles elle attire un grand nombre d’investisseurs étrangers souhaitant y implanter leur activité et s’y installer avec leur famille aux Émirats arabes unis. L'achat d'un bien immobilier à Dubaï comporte un risque relativement faible et, en tant que propriétaire, vous ne payez ni impôt sur les plus-values ni impôt sur les revenus locatifs, contrairement à la plupart des autres grandes villes du monde. Cela signifie qu'en dehors de votre prêt immobilier (le cas échéant), des charges et des frais d'entretien, vous n'avez aucune autre dépense à craindre. L’astuce consiste à trouver le bien immobilier qui correspond à vos besoins et à gérer judicieusement vos finances sur le long terme, car vous pouvez toujours rembourser votre prêt immobilier par anticipation moyennant une petite pénalité, mais il est difficile de prolonger la durée du prêt une fois que vous vous êtes engagé auprès d’une banque des Émirats arabes unis. Une autre recommandation consiste à opter pour un prêt immobilier à taux fixe aussi longtemps que possible, afin d’éviter de devoir transférer votre prêt vers une autre banque pour bénéficier d’un nouveau taux fixe. En règle générale, avec les banques des Émirats arabes unis, une fois la période de taux fixe terminée, votre taux passe automatiquement en taux variable, ce qui joue en votre faveur si les taux d’intérêt sont bas ; en revanche, si les taux ont augmenté, votre prêt immobilier deviendra plus coûteux et échappera à votre contrôle.
