L'achat d'un bien immobilier à Dubaï peut s'avérer décourageant, car on ne sait pas par où commencer ni où obtenir les meilleurs conseils honnêtes et impartiaux. En tant que nouvel acquéreur ou investisseur immobilier, il est important que vous soyez au courant des considérations et des exigences légales avant de vous lancer. L'achat d'un bien immobilier dans différentes régions du monde s'accompagne de règles et de réglementations différentes et la procédure elle-même diffère. Dans certains pays, l'intervention d'un avocat est nécessaire. Dans d'autres, ce n'est pas le cas. Les coûts d'achat varient également en fonction de l'endroit où vous achetez et du type de propriété que vous achetez.
Table des matières
DROIT IMMOBILIER DUBAI - PROPRIÉTÉ À DUBAI
L'achat d'une propriété à Dubaï est relativement simple et direct, et vous n'avez pas besoin d'un avocat, contrairement à certains pays. Tous les aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier à Dubaï sont régis par la loi n° 7 de 2006 sur l'immobilier (Real Estate Law), la loi sur l'enregistrement des biens fonciers (Land Registration Law). Cette loi vise à protéger les acheteurs, les investisseurs et les vendeurs. L'article (4) de la loi n° 7 de 2006 précise qui peut légalement acheter et posséder un bien immobilier à Dubaï. Selon cette loi, vous pouvez acheter un bien immobilier n'importe où à Dubaï si vous êtes un ressortissant des Émirats arabes unis ou un citoyen du CCG, et vous n'êtes pas limité par la zone ou le type de bien immobilier. Par exemple, en tant que ressortissant émirati, vous pouvez acheter des terrains, des appartements ou des villas, mais en tant qu'expatrié non émirati, vous ne pouvez acheter que des biens immobiliers dans des communautés désignées en pleine propriété, et vous ne pouvez pas acheter de terrains résidentiels. Cela dit, ces dernières années, le nombre de communautés en pleine propriété a augmenté en termes de variété et de localisation, ce qui signifie que les acheteurs expatriés non émiratis disposent d'un large éventail de choix pour déterminer où acheter et quoi acheter. Ces dernières années, il était impossible d'acheter une propriété à Jumeirah à moins d'être un ressortissant des Émirats arabes unis, mais les principaux promoteurs immobiliers des Émirats arabes unis ont lancé des communautés résidentielles en pleine propriété à Jumeirah et dans ses environs, ce qui les rend accessibles à la quasi-totalité des investisseurs et des acheteurs (locaux et internationaux). À Dubaï, il existe deux types de propriété pour les expatriés ou les étrangers : la propriété libre et la propriété à bail. Les droits des acheteurs constituent la principale différence entre ces deux types de propriété. Lorsque vous achetez un bien immobilier sur la base d'un bail, vous disposez de droits de propriété pour une durée déterminée. En revanche, lorsque vous achetez un bien immobilier en pleine propriété, vous obtenez la propriété complète de ce bien et du terrain sur lequel il est construit.
LES ASPECTS JURIDIQUES DE L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ À DUBAI
Lorsqu'on envisage d'acheter une propriété à Dubaï, il faut suivre quatre étapes principales.
Rédaction d'un contrat entre l'acheteur et le vendeur
Une fois que vous avez choisi la propriété que vous souhaitez acheter, la première étape consiste à négocier et à convenir des conditions et du prix avec le promoteur immobilier international de Dubaï. Deux options s'offrent à vous en ce qui concerne le paiement : le paiement comptant ou le financement de l'achat. Si vous êtes résident des Émirats arabes unis et expatrié, la plupart des banques locales des Émirats arabes unis vous fourniront jusqu'à 70 % de la valeur de la propriété en financement immobilier, et un acompte de 30 % sera nécessaire pour garantir votre propriété et certains des frais/coûts d'achat. En tant que non-résident, la plupart des banques des Émirats arabes unis prêtent jusqu'à un maximum de 50 % de la valeur de la propriété, mais cela dépend de votre statut individuel, de vos références et de votre situation financière, et varie d'une banque à l'autre. Il est facile d'obtenir un prêt hypothécaire pour une propriété revendue (prête à l'emploi). Dans le cas d'un achat sur plan, le prêt hypothécaire ne peut être obtenu que lorsque le projet est sur le point d'être achevé, et le ratio prêt/valeur sera dicté par la valeur marchande actuelle de votre bien au moment de l'achèvement.
Signature du contrat de vente
La deuxième étape du processus d'achat à Dubaï consiste à signer le contrat de vente/achat, également appelé protocole d'accord (MOU). Le protocole d'accord, ou formulaire F, est l'un des formulaires de l'autorité de régulation de l'immobilier (RERA). Le formulaire / contrat F est disponible sur le site web du Dubai Land Departments (DLD). Si un courtier immobilier s'occupe de l'achat de votre propriété, votre agent désigné préparera le contrat en votre nom. Une fois le contrat prêt et examiné, l'acheteur et le vendeur doivent le signer devant un témoin (généralement l'agent immobilier) au bureau de l'administrateur des registres (Registration Trustee's Office) à Dubaï. Lors de la signature du contrat, l'acheteur doit verser un dépôt de garantie standard de 10 % pour garantir la propriété. Ce dépôt est versé à l'administrateur chargé de l'enregistrement et est restitué à l'acheteur une fois le transfert de propriété effectué. Une fois le contrat de vente signé, l'opération/achat est officielle et confirmée. Aucune modification ne peut être apportée au prix ou aux conditions par la suite.
Certificat de non-objection
La troisième étape du processus d'achat à Dubaï consiste à demander un certificat de non-objection (NOC). L'acheteur, le vendeur et le courtier ou l'agent immobilier doivent se rencontrer dans les bureaux du promoteur immobilier pour demander le NOC afin de transférer la propriété du bien. L'acheteur doit payer le CNO et, une fois le paiement effectué, le promoteur immobilier délivre le document. Toutefois, s'il existe des charges ou des dettes impayées sur le bien, elles doivent être réglées par le vendeur avant que le certificat ne puisse être délivré. Cela permet à l'acheteur d'éviter de contracter des dettes antérieures auprès du propriétaire actuel/précédent. De la même manière, le vendeur doit rembourser son prêt immobilier avant que le promoteur ne délivre le certificat de conformité. Cela protège également l'acheteur.
Transfert de propriété auprès du Dubai Land Department
En tant qu'acheteur, une fois que vous avez reçu votre NOC, la dernière étape légale relative à l'achat d'une propriété à Dubaï consiste à rencontrer le vendeur pour achever le transfert de propriété du nom de l'acheteur à votre nom. Cette démarche s'effectue au bureau du Dubai Land Department. Pour que le transfert se déroule sans encombre, vous devez vous assurer que les documents suivants sont prêts et à portée de main :
- Contrat signé F (MOU)
- Un chèque de gestion du prix du bien à l'ordre du vendeur
- L'original du certificat de non-objection (NOC) délivré par le promoteur.
- Les documents d'identification originaux de l'acheteur et du vendeur (carte d'identité émiratie, passeport).
Une fois les formalités accomplies, un nouveau titre de propriété sera délivré à votre nom et vous deviendrez officiellement le nouveau propriétaire du bien immobilier à Dubaï. Notez toutefois que si votre propriété est grevée d'une hypothèque, la banque conservera le titre de propriété original jusqu'à ce que vous ayez remboursé votre hypothèque ou votre crédit immobilier. Techniquement, la banque est propriétaire de votre bien jusqu'à ce que vous ayez remboursé toutes vos dettes.
QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES
Questions fréquemment posées sur Hadley Heights
L'achat d'une propriété à Dubaï peut prendre de quelques semaines à quelques mois, en fonction des types de propriétés résidentielles à Dubaï et de l'existence d'une chaîne. Le financement d'un logement peut également allonger le processus d'achat. En tant qu'acheteur d'une propriété à Dubaï, il est recommandé d'obtenir une pré-approbation du financement avant de commencer à chercher une propriété, car cela accélérera le processus d'achat dans son ensemble.
Les frais d'achat à Dubaï sont assez standard et, dans l'ensemble, inférieurs à ceux de la plupart des villes internationales, car vous n'avez pas besoin d'un avocat ou d'une représentation légale. En règle générale, les frais d'achat d'une propriété à Dubaï se répartissent comme suit :
- Frais du Dubai Land Department : Les frais du DLD s'élèvent à 4 % de la valeur du bien + 430 AED pour le terrain, 40 AED pour l'achat sur plan ou 580 AED de frais administratifs pour les appartements et les bureaux.
- Frais d'enregistrement de la propriété : Propriétés d'une valeur inférieure à 500 000 AED : 2 000 AED + 5 % de TVA Propriétés d'une valeur supérieure à 500 000 AED : 4 000 AED + 5 % de TVA
- Frais de délivrance du titre de propriété : Les frais de délivrance du titre de propriété s'élèvent à 250 AED.
- Honoraires de l'agent : En règle générale, les agents facturent aux acheteurs une commission de 2 % de la valeur du bien et aux vendeurs une commission de 1 %.
- Frais de dossier hypothécaire : Ils varient d'une banque à l'autre, et certaines banques ne facturent pas de frais de dossier.
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï peut s'avérer décourageant, car on ne sait pas par où commencer ni où obtenir les meilleurs conseils honnêtes et impartiaux. En tant que nouvel acquéreur ou investisseur immobilier, il est important que vous soyez au courant des considérations et des exigences légales avant de vous lancer. L'achat d'un bien immobilier dans différentes régions du monde s'accompagne de règles et de réglementations différentes et la procédure elle-même diffère. Dans certains pays, l'intervention d'un avocat est nécessaire. Dans d'autres, ce n'est pas le cas. Les coûts d'achat varient également en fonction de l'endroit où vous achetez et du type de propriété que vous achetez.
FINANCEMENT DE L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ À DUBAÏ
Vous êtes expatrié ou résident des Émirats arabes unis ?
En tant qu'expatrié résidant aux Émirats arabes unis, vous pouvez contacter directement les banques locales des Émirats arabes unis pour demander une pré-approbation de prêt hypothécaire. Cette approbation sera basée sur votre situation financière et vous devrez fournir divers documents, notamment un passeport, un visa de résidence, une carte d'identité émirienne, un certificat de salaire et les relevés bancaires des six derniers mois d'une banque des Émirats arabes unis. Vous devrez également déclarer tout autre prêt ou crédit immobilier dont vous bénéficiez, ainsi que tous vos actifs financiers par rapport à vos dettes. Après avoir fourni toutes ces informations, la ou les banques vous indiqueront le montant maximum que vous pouvez emprunter pour un financement immobilier. En règle générale, en tant que résident des Émirats arabes unis, vous pouvez emprunter jusqu'à 70-80 % de la valeur du bien immobilier, mais cela varie d'une banque à l'autre. Ce plafond s'applique aux propriétés secondaires prêtes à l'emploi et ne s'applique pas aux achats de propriétés sur plan. Pour les prêts hypothécaires sur plan, les autorisations préalables doivent être demandées lorsque le projet est sur le point d'être achevé, mais pas avant. Souvent, les acheteurs s'adressent à un courtier en prêts hypothécaires qui, en leur nom, fera le tour des banques des Émirats arabes unis pour obtenir les meilleures offres et les meilleurs montages financiers, moyennant une commission pour ses services. Une fois que votre prêt hypothécaire a été approuvé et que vous êtes satisfait de l'offre, vous devez également obtenir l'approbation du Dubai Land Department, ce qui vous permettra d'obtenir le NOC.
Vous n'êtes pas résident des EAU ?
Les non-résidents des Émirats arabes unis suivent un processus similaire, mais les banques des Émirats arabes unis ne prêtent normalement aux non-résidents que jusqu'à 50 % de la valeur de la propriété lorsqu'ils achètent un bien immobilier à Dubaï. Certains promoteurs immobiliers de Dubaï proposent désormais aux investisseurs et acheteurs étrangers des plans de paiement attractifs après la livraison. Il est donc utile de demander à votre promoteur préféré quelles sont les différentes options de plan de paiement disponibles sur plan.
Frais d'hypothèque de la banque
Les frais d'hypothèque lors de l'achat d'une propriété à Dubaï sont les suivants : Frais de traitement de l'hypothèque : 1% (du montant emprunté) Frais d'évaluation de la propriété : 2 500 à 3 500 AED + 5 % de TVA
QUE SE PASSE-T-IL SI LE VENDEUR A UNE HYPOTHÈQUE SUR LE BIEN ?
Le vendeur a l'obligation d'apurer son prêt hypothécaire/financement du logement avant que le bien immobilier ne puisse être transféré au nouvel acquéreur. Cette démarche doit être effectuée avant de demander un avis de conformité.
L'IMMOBILIER À DUBAÏ EST-IL UN BON INVESTISSEMENT ?
En résumé, oui, l'achat d'une propriété à Dubaï est un excellent investissement, à condition de faire des recherches et d'acheter par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un promoteur réputé. Faites vos devoirs, recherchez ce qui est actuellement disponible et déterminez votre budget avant de choisir ce que vous allez acheter. Dubaï est l'une des villes les plus sûres au monde, et c'est l'une des raisons pour lesquelles Dubaï accueille un grand nombre d'investisseurs étrangers désireux d'établir des activités commerciales à Dubaï et d'installer leur famille dans les Émirats arabes unis. L'achat d'une propriété à Dubaï comporte relativement peu de risques et, en tant que propriétaire, vous ne payez pas d'impôt sur les plus-values ni d'impôt sur les revenus locatifs, contrairement à la plupart des autres grandes villes du monde. Cela signifie qu'en dehors de votre hypothèque (le cas échéant), des frais de service et des coûts d'entretien, vous n'avez pas à vous soucier d'autres dépenses. En effet, vous pouvez toujours rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation moyennant une petite pénalité, mais il est difficile d'en prolonger la durée une fois que vous avez contracté un prêt hypothécaire auprès d'une banque des Émirats arabes unis. Il est également recommandé de bloquer un prêt hypothécaire à taux fixe aussi longtemps que possible, afin d'éviter d'avoir à le transférer à une autre banque pour obtenir un nouveau taux fixe. Normalement, avec les banques des Émirats arabes unis, une fois que la période de taux fixe prend fin, votre taux passe automatiquement au taux variable, ce qui joue en votre faveur si les taux d'intérêt sont bas, mais si les taux ont augmenté, votre prêt hypothécaire sera plus cher et hors de votre contrôle.
