Рынок недвижимости Дубая начал 2026 год с самого сильного первого квартала за всю историю наблюдений, а первое полугодие завершил в заметно иной атмосфере — он по-прежнему растет, но при этом явно вступает в фазу зрелости. Понимание этого сдвига важнее, чем любой отдельный показатель, поскольку оно дает представление о том, на каком рынке вы фактически совершаете покупку в данный момент: на рынке, переходящем от быстрого расширения к дисциплинированному росту, ориентированному на качество.
В данном руководстве подробно рассматриваются данные, характеризующие рынок в 2026 году — объемы сделок, ценообразование, доля объектов на стадии строительства, предложение, а также регионы, в которых наблюдается наибольший рост.
1-й квартал 2026 года: рекордное начало года
Дубай продемонстрировал лучший первый квартал в истории рынка по объему сделок. По данным Департамента земельных ресурсов Дубая, общий объем сделок с недвижимостью в первом квартале 2026 года достиг 252 млрд дирхамов, что на 31 %
рост стоимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно данным по жилой недвижимости, предоставленным различными рыночными аналитиками (Cavendish Maxwell, betterhomes, CBRE), в первом квартале было заключено примерно 44 000–48 000 сделок с жилой недвижимостью на сумму 137–177 млрд дирхамов, в зависимости от используемой методологии — при этом рост общей стоимости стабильно опережал рост объема по всем наборам данных.
Именно этот разрыв между ростом стоимости и объема сделок является определяющей тенденцией 2026 года: сделки становятся не только более частыми, но и более крупными. Капитал концентрируется в активах с более высокой стоимостью
и в районах, занимающих более выгодное положение.
К концу первого квартала 2026 года цены на жилую недвижимость достигли примерно 1 683 дирхамов за квадратный фут , продемонстрировав умеренный рост на 0 , 6 % по сравнению с предыдущим кварталом — это явное замедление темпов роста по сравнению с более значительным квартальным ростом, наблюдавшемся на протяжении всего 2024 года и большей части 2025 года.
2-й квартал 2026 года: первое реальное похолодание
Во втором квартале ситуация сложилась иначе. В II квартале 2026 года было заключено 34 850 сделок с жилой недвижимостью, что на 31 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 22 % меньше, чем в предыдущем квартале; общая сумма сделок составила 84,9 млрд дирхамов, что на 45 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Неопределенность в региональной геополитической обстановке и дата празднования Ид аль-Адха оказали негативное влияние на активность на рынке в течение всего квартала.
Однако за общим снижением скрывается важная деталь: почти весь спад пришелся на вторичный (рынок перепродажи), объемы на котором сократились на 59 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как активность на рынке недвижимости на стадии строительства снизилась лишь на 12 % и выросла до 76 % от общего объема рыночной активности по сравнению с 68 % в первом квартале. Доля покупок за наличные также выросла до 61 % от общего числа сделок по данным одного из крупных брокерских домов по сравнению с примерно 50 % в первом квартале, поскольку покупатели с большим собственным капиталом оставались активными, в то время как спрос со стороны покупателей, зависимых от кредитования, приостановился.
Цена за квадратный фут по заключенным сделкам снизилась примерно на 7 % во втором квартале 2026 года — это стало первым значимым снижением цен в рамках данного цикла, хотя аналитики рассматривают это явление скорее как признак созревания рынка, а не как изменение направления тренда.
Растущее доминирование рынка недвижимости на стадии строительства
Доля недвижимости на стадии строительства выросла с уровня, когда она составляла большую часть сделок в Дубае, до уровня подавляющего большинства. По данным нескольких источников, в первом полугодии 2026 года доля недвижимости на стадии строительства в общей рыночной активности составила 70–76% — что превышает исторические нормы, близкие к 60%. Только в первом квартале 2026 года сумма сделок с недвижимостью на стадии строительства достигла 105,5 млрд дирхамов, что на 34,6 % больше, чем за аналогичный период прошлого года; этот темп роста превысил рост объема сделок, что свидетельствует о более высоком среднем размере сделок именно в сегменте недвижимости на стадии строительства.
Поставки: намеренное замедление
В 2026 году количество запущенных новых проектов резко сократилось после рекордного 2025 года. В первом квартале 2026 года было запущено примерно 90 проектов, что на 58,1 % меньше, чем в аналогичном периоде предыдущего года; на рынок было выведено около 22 900 новых единиц жилья — это на 56,9 % меньше, чем в аналогичном периоде предыдущего года, и является самым низким квартальным показателем за последние два года. Эта тенденция сохранилась и во втором квартале: количество новых запусков сократилось примерно до 5 000 единиц с 45 000 в первом квартале.
Рыночные аналитики в целом расценивают это как паузу, которую девелоперы устраивают, чтобы дать рынку возможность поглотить уже проданный значительный объем строящихся объектов, а не как признак ослабления доверия — при этом общий объем сданного жилого фонда к концу первого квартала 2026 года составит примерно 612 000 единиц, а в 2026 году по всему Дубаю ожидается сдача еще примерно 75 000 единиц.
Доходность от аренды остается стабильной
Несмотря на замедление роста цен, доходность от аренды сохраняет стабильность. Доходность квартир в течение последних четырёх кварталов до 2026 года удерживалась в диапазоне 7,00–7,50 % , что позволяет отнести Дубай к числу крупнейших мировых рынков жилой недвижимости с самой высокой доходностью. Доходность вилл несколько снизилась, что отражает более быстрый рост стоимости недвижимости по сравнению с ростом арендной платы в этом сегменте, что соответствует более сильной динамике цен на виллы, наблюдавшейся на протяжении всего цикла.
Где сосредоточен рост
Данные о сделках за 2026 год последовательно демонстрируют, что спрос сосредоточен в определённом круге районов: Дубай-Саут, Джумейра-Виллидж-Серкл, а также более обширные коридоры Дубайленд и Дубай-Спортс-Сити занимают видное место в рыночных отчётах наряду с устоявшимися районами премиум-класса. Общей чертой этих районов является сочетание доступных стартовых цен, реальных инвестиций в инфраструктуру (расширение метрополитена, развитие дорожной сети) и — всё в большей степени — развивающейся базы удобств, благодаря которой покупателям больше не приходится жертвовать образом жизни ради выгодной цены.
Район Мейдан и 11-й округ выделяются по совершенно другой причине: ограниченное предложение с низкой плотностью застройки в сочетании с близостью к центру Дубая, что, по прогнозам аналитиков, может обеспечить краткосрочный рост стоимости недвижимости на 15–18 % по мере приближения сдачи в эксплуатацию подтвержденной «голубой» линии метро.
Демографические данные покупателей
Согласно данным одной из крупных брокерских компаний за второй квартал 2026 года, граждане Великобритании заняли первое место среди покупателей по национальности, при этом общий объем иностранных инвестиций в первом квартале 2026 года достиг 148,35 млрд дирхамов, что на 26 % больше, чем за аналогичный период прошлого года — это подтверждает, что доверие международного капитала к фундаментальным показателям Дубая сохранилось даже на фоне спада рынка во втором квартале. Женщины-инвесторы также заняли значительную и растущую долю на рынке: только в первом квартале 2026 года было зарегистрировано более 15 500 сделок на общую сумму 32 млрд дирхамов.
Что это означает для покупателей во второй половине 2026 года
Рыночные данные по состоянию на середину 2026 года подтверждают следующий вывод: это не рынок, теряющий динамику, а рынок, становящийся более избирательным. Аналитики компаний CBRE, betterhomes и Cavendish Maxwell приходят к одному и тому же выводу — результативность всё в большей степени определяется качеством активов, фундаментальными показателями местоположения и репутацией застройщика, а не просто фактом присутствия на рынке. Для покупателей это означает, что этап цикла, когда «можно было купить что угодно, и оно обязательно подорожает», уже миновал. Практические последствия:
- Выбор рынка играет более важную роль, чем в 2024–2025 годах. На рынках с избыточным предложением ценовое давление, подобное тому, что наблюдалось во втором квартале, будет ощущаться острее, чем на рынках с ограниченным предложением.
- Репутация застройщика теперь является реальным фактором, выделяющим его среди конкурентов, а не просто темой для разговоров — в связи с замедлением темпов запуска новых проектов у покупателей появляется больше времени для тщательной проверки, а не для того, чтобы спешить с покупкой
- Сделки с объектами на стадии строительства по-прежнему остаются доминирующим инструментом, и их устойчивость на фоне спада во втором квартале (снижение составило всего 12 % по сравнению с падением на вторичном рынке на 59 %) свидетельствует о сохраняющемся доверии инвесторов к структурированным сделкам, обеспеченным застройщиками, по сравнению с рисками, связанными с перепродажей.
- Стратегии, ориентированные на доходность, по-прежнему остаются надежными — диапазон доходности квартир в 7,00–7,50 % сохранился даже в период замедления роста, а это означает, что для инвесторов, ориентированных на доход, фундаментальные показатели не ухудшились, несмотря на замедление роста цен.
Часто задаваемые вопросы
Будет ли рынок недвижимости Дубая расти или замедляться в 2026 году?
И то, и другое — в зависимости от критерия оценки. Первый квартал 2026 года стал самым успешным первым кварталом за всю историю наблюдений по сумме сделок (252 млрд дирхамов). Во втором квартале 2026 года объем сделок сократился на 31 % по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, что почти полностью обусловлено ситуацией на вторичном рынке — активность на рынке недвижимости на стадии строительства снизилась лишь на 12 % и выросла до 76 % от общего объема сделок, что свидетельствует о перенастройке рынка, а не о его развороте.
Какую долю от общего объема продаж недвижимости в Дубае в 2026 году составляют продажи на стадии строительства?
По данным ряда рыночных аналитиков, в первом полугодии 2026 года на сделки с объектами на стадии строительства приходилось 70–76 % общего объема сделок, что превышает исторические показатели, близкие к 60 %.
Продолжат ли цены на недвижимость в Дубае расти в 2026 году?
Темпы роста замедлились. К первому кварталу 2026 года цены достигли примерно 1 683 дирхамов за квадратный фут при квартальном росте на 0,6 %, после чего во втором квартале 2026 года произошло снижение примерно на 7 % в расчете на квадратный фут — это стало первым заметным спадом в текущем цикле.
Какова текущая доходность от аренды в Дубае?
Доходность квартир в течение последних четырёх кварталов и вплоть до 2026 года оставалась в диапазоне 7,00–7,50 % (брутто). Доходность вилл несколько снизилась, поскольку рост стоимости недвижимости в этом сегменте опередил рост арендной платы.
Какие районы демонстрируют наилучшие показатели на рынке недвижимости Дубая в 2026 году?
В данных о сделках за 2026 год особое внимание уделяется районам «Дубай-Саут», «Джумейра-Виллидж-Серкл», «Дубайленд» и «Дубай-Спортс-Сити», а также району «Мейдан-Дистрикт 11», где ограниченное предложение жилья с низкой плотностью застройки и подтвержденное подключение к метро способствуют прогнозируемому росту цен в ближайшей перспективе.
