Comprar una propiedad en Dubái puede resultar abrumador, sin saber por dónde empezar o dónde obtener el mejor asesoramiento honesto e imparcial. Como comprador primerizo o inversor inmobiliario, es importante que conozca las consideraciones y requisitos legales antes de lanzarse. La compra de una propiedad en diferentes lugares del mundo conlleva diferentes normas y reglamentos, y el proceso en sí mismo difiere. En algunos países, es necesario contar con un abogado. En otros, no. Los costes de compra también varían en función del lugar y del tipo de propiedad que se adquiera.
Índice
LEY INMOBILIARIA DE DUBAI – PROPIEDADES EN DUBAI
Comprar una propiedad en Dubái es relativamente fácil y sencillo, y no es necesario contar con un abogado, a diferencia de lo que ocurre en otros países. Todos los aspectos legales relacionados con la compra de una propiedad en Dubái están regulados por la Ley Inmobiliaria n.º 7 de 2006, Ley de Registro de la Propiedad. Esta ley tiene por objeto proteger a los compradores, inversores y vendedores. El artículo (4) de la Ley n.º 7 de 2006 describe quién puede comprar y poseer legalmente una propiedad en Dubái. Según la ley, se puede comprar una propiedad inmobiliaria en cualquier lugar de Dubái si se es ciudadano de los EAU o del CCG, y no hay restricciones en cuanto a la zona o el tipo de propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, como ciudadano emiratí, puede comprar terrenos, apartamentos o villas, pero como expatriado, ciudadano no emiratí, solo puede comprar propiedades en comunidades de propiedad libre designadas y no puede comprar terrenos residenciales. Dicho esto, en los últimos años, el número de comunidades de propiedad libre ha aumentado en variedad y ubicaciones, lo que significa que los compradores expatriados no emiratíes tienen una gran variedad de opciones a la hora de elegir dónde comprar y qué comprar. Hasta hace poco, no se podían comprar propiedades en Jumeirah a menos que se fuera ciudadano de los EAU, pero en los últimos años los principales promotores inmobiliarios de los EAU han lanzado comunidades residenciales de propiedad absoluta en Jumeirah y sus alrededores, lo que las ha hecho accesibles a casi todos los inversores y compradores (locales e internacionales). En Dubái, existen dos tipos de propiedad inmobiliaria para los expatriados o extranjeros, incluyendo la propiedad absoluta y la propiedad en arrendamiento. Los derechos de los compradores son la diferencia básica entre los dos tipos. Cuando se compra una propiedad en régimen de arrendamiento, se tienen derechos de propiedad durante un periodo de tiempo determinado, pero cuando se compra una propiedad en régimen de propiedad absoluta, se obtiene la propiedad completa de ese activo y del terreno en el que está construido.
ASPECTOS LEGALES DE LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN DUBAI
A la hora de plantearse comprar una propiedad en Dubái, hay cuatro pasos principales que hay que seguir.
Redacción de un contrato entre el comprador y el vendedor.
Una vez que haya decidido la propiedad que desea comprar, el primer paso es negociar y acordar los términos y el precio con el promotor inmobiliario internacional en Dubái. Tiene dos opciones de pago: en efectivo o mediante financiación hipotecaria. Si es residente en los EAU y expatriado, la mayoría de los bancos locales de los EAU le proporcionarán hasta el 70 % del valor de la propiedad en financiación hipotecaria, y se le exigirá un pago inicial de hasta el 30 % para garantizar la propiedad y algunos de los gastos/costes de compra. Como no residente, la mayoría de los bancos de los EAU le prestarán hasta un máximo del 50 % del valor de la propiedad, pero esto se basa en su situación personal, sus credenciales y su situación financiera, y varía de un banco a otro. Obtener una hipoteca para una propiedad de segunda mano (lista para entrar a vivir) es un proceso sencillo. En el caso de las compras de propiedades sobre plano, la hipoteca solo se puede obtener cuando el proyecto está a punto de completarse, y la relación préstamo-valor vendrá determinada por el valor de mercado actual de su propiedad en el momento de la finalización.
Firma del contrato de compraventa
El segundo paso en el proceso de compra en Dubái es firmar el contrato de compraventa, también conocido como Memorando de Entendimiento (MOU). El MOU, o Formulario F, como se le denomina, es uno de los formularios de la Autoridad Reguladora Inmobiliaria (RERA). El Formulario/Contrato F está disponible en la página web del Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Si un agente inmobiliario se encarga de la compra de su propiedad, su agente designado preparará el contrato en su nombre. Una vez que el contrato esté listo y revisado, el comprador y el vendedor deben firmarlo ante un testigo (normalmente el agente inmobiliario) en la Oficina del Fideicomisario de Registro de Dubái. Tras la firma del contrato, el comprador debe pagar un depósito de garantía estándar del 10 % para asegurar la propiedad. Este se paga al fideicomisario de registro y se devuelve al comprador una vez completada la transferencia de la propiedad. Una vez firmado el contrato de venta, la transacción/compra es oficial y está confirmada. A partir de ese momento, no se pueden realizar cambios en el precio ni en las condiciones.
Certificado de no objeción
El tercer paso en el proceso de compra en Dubái es solicitar un certificado de no objeción (NOC). El comprador, el vendedor y el agente inmobiliario deben reunirse en la oficina del promotor inmobiliario para solicitar el NOC para transferir la propiedad del inmueble. El comprador debe pagar el NOC y, tras el pago, el promotor emitirá el documento. Sin embargo, si hay algún cargo por servicios pendientes o deudas sobre la propiedad, el vendedor deberá liquidarlos antes de que se pueda emitir el NOC. Esto protege en última instancia al comprador de asumir las deudas anteriores del propietario actual o anterior. Del mismo modo, el vendedor debe liquidar la financiación de su vivienda antes de que el promotor emita el NOC. Esto también protege al comprador.
Transferencia de propiedad con el Departamento de Tierras de Dubái
Como comprador, una vez que haya recibido su NOC, el último paso legal relacionado con la compra de una propiedad en Dubái es reunirse con el vendedor para completar la transferencia de la propiedad del nombre del comprador a su nombre. Esto se lleva a cabo en la oficina del Departamento de Tierras de Dubái. Para garantizar una transferencia sin problemas, debe asegurarse de tener los siguientes documentos listos y a mano:
- Contrato firmado F (MOU)
- Un cheque bancario por el precio de la propiedad pagadero al vendedor.
- El certificado de no objeción (NOC) original expedido por el promotor.
- Documentos de identificación originales del comprador y del vendedor (documento de identidad de los Emiratos, pasaporte).
Una vez completados los trámites, se emitirá una nueva escritura a su nombre y usted se convertirá oficialmente en el nuevo propietario del inmueble en Dubái. Sin embargo, tenga en cuenta que si su propiedad tiene una hipoteca, el banco conservará la escritura original hasta que se liquiden los pagos de la hipoteca o la financiación de la vivienda. Técnicamente, el banco es propietario de su inmueble hasta que usted liquide todas sus deudas.
PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes sobre Hadley Heights
Comprar una propiedad en Dubái puede llevar entre unas semanas y unos meses, dependiendo de los tipos de propiedades residenciales en Dubái y de si hay una cadena involucrada. La financiación de la vivienda también puede alargar el proceso de compra. Como comprador de una propiedad en Dubái, se recomienda obtener la preaprobación de la financiación de la vivienda antes de empezar a buscarla, ya que esto acelerará el proceso de compra en su conjunto.
Los costes de compra en Dubái son bastante estándar y, en general, inferiores a la media de la mayoría de ciudades internacionales, ya que no se requiere abogado ni representación legal. Por lo general, los costes de compra de una propiedad en Dubái se desglosan de la siguiente manera:
- Tasas del Departamento de Tierras de Dubái: Las tasas del DLD equivalen al 4 % del valor de la propiedad + 430 AED para terrenos, 40 AED para proyectos sobre plano o 580 AED de tasa administrativa para apartamentos y oficinas.
- Tasa de registro de la propiedad: Propiedades valoradas por debajo de 500 000 AED: 2000 AED + 5 % de IVA Propiedades valoradas por encima de 500 000 AED: 4000 AED + 5 % de IVA
- Tasas del título de propiedad: La tasa total por la expedición del título de propiedad es de 250 AED.
- Comisiones de los agentes: Por lo general , los agentes cobran a los compradores una comisión del 2 % del valor de la propiedad y a los vendedores, del 1 %.
- Comisiones por tramitación de hipotecas: varían según el banco, y algunos bancos no cobran comisiones por tramitación.
Comprar una propiedad en Dubái puede resultar abrumador, sin saber por dónde empezar o dónde obtener el mejor asesoramiento honesto e imparcial. Como comprador primerizo o inversor inmobiliario, es importante que conozca las consideraciones y requisitos legales antes de lanzarse. La compra de una propiedad en diferentes lugares del mundo conlleva diferentes normas y reglamentos, y el proceso en sí mismo difiere. En algunos países, es necesario contar con un abogado. En otros, no. Los costes de compra también varían en función del lugar y del tipo de propiedad que se adquiera.
FINANCIACIÓN INMOBILIARIA PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES EN DUBAI
¿Es usted un expatriado residente en los Emiratos Árabes Unidos?
Como residente expatriado en los EAU, puede ponerse en contacto directamente con los bancos locales de los EAU para solicitar una preaprobación para una hipoteca. Esta aprobación se basará en su situación financiera y se le pedirá que presente varios documentos, entre ellos el pasaporte, el visado de residencia, el documento de identidad de los Emiratos, el certificado de salario y los extractos bancarios de los últimos seis meses de un banco de los EAU. También deberá declarar cualquier otro préstamo o financiación inmobiliaria que tenga, junto con todos sus activos financieros y deudas. Después de proporcionar toda esta información, el banco o bancos le indicarán la cantidad máxima que puede pedir prestada para la financiación de la vivienda. Por lo general, como residente en los EAU, puede pedir prestado hasta el 70-80 % del valor de la propiedad, pero esto varía de un banco a otro. Esto se basa en propiedades secundarias listas para entrar a vivir y no se aplica a la compra de propiedades sobre plano. En el caso de las hipotecas sobre plano, las preaprobaciones deben solicitarse una vez que el proyecto esté a punto de completarse y no antes. A menudo, los compradores se ponen en contacto con un agente hipotecario que busca en todos los bancos de los EAU las mejores ofertas y paquetes de financiación de la vivienda en su nombre y cobra una comisión por sus servicios. Una vez que haya obtenido la aprobación de su hipoteca y esté satisfecho con la oferta, también necesitará la aprobación de la hipoteca por parte del Departamento de Tierras de Dubái, lo que le permitirá obtener el NOC.
¿No reside en los Emiratos Árabes Unidos?
Como no residente en los EAU, se aplica un proceso similar, pero normalmente los bancos de los EAU solo prestan a los no residentes hasta el 50 % del valor de la propiedad cuando compran inmuebles en Dubái. Algunos promotores inmobiliarios de Dubái ofrecen ahora atractivos planes de pago tras la entrega a los inversores extranjeros y a los compradores de inmuebles, por lo que vale la pena preguntar a su promotor preferido sobre las diferentes opciones de planes de pago disponibles para las promociones sobre plano.
Comisiones hipotecarias bancarias
Las comisiones hipotecarias al comprar una propiedad en Dubái incluyen: Comisión de tramitación hipotecaria: 1 % (del importe prestado) Comisión de tasación de la propiedad: entre 2500 y 3500 AED + 5 % de IVA
¿QUÉ SUCEDE SI EL VENDEDOR TIENE UNA HIPOTECA VIGENTE SOBRE LA PROPIEDAD?
Es obligación del vendedor liquidar su hipoteca/financiación inmobiliaria antes de que la propiedad pueda transferirse al nuevo comprador. Esto debe completarse antes de solicitar el NOC.
¿ES UNA BUENA INVERSIÓN COMPRAR UNA PROPIEDAD EN DUBAI?
En resumen, sí, comprar una propiedad en Dubái es una gran inversión, siempre y cuando se investigue bien y se compre a través de una agencia inmobiliaria o un promotor de confianza. Infórmese bien, investigue qué hay disponible actualmente y decida cuál es su presupuesto antes de elegir qué comprar. Dubái es una de las ciudades más seguras del mundo, y esta es una de las razones por las que Dubái acoge a un gran número de inversores extranjeros que desean establecer sus operaciones comerciales en Dubái y trasladar a sus familias a los Emiratos Árabes Unidos. Comprar una propiedad en Dubái conlleva un riesgo relativamente bajo y, como propietario, no pagará ningún impuesto sobre las ganancias de capital ni sobre los ingresos por alquiler, a diferencia de lo que ocurre en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. Esto significa que, aparte de la hipoteca (si procede), los gastos de comunidad y los costes de mantenimiento, no tendrá que preocuparse por ningún otro gasto. El truco está en encontrar la propiedad adecuada que se adapte a sus necesidades y a sus finanzas de forma sensata a largo plazo, ya que siempre puede pagar su hipoteca antes de tiempo con una pequeña penalización, pero es difícil ampliar el plazo una vez que se ha comprometido a pagar una hipoteca con un banco de los EAU. Otra recomendación es fijar una hipoteca a tipo fijo durante el mayor tiempo posible, para evitar tener que trasladar su hipoteca a otro banco para fijar un nuevo tipo fijo. Normalmente, con los bancos de los EAU, una vez que finaliza el periodo de tipo fijo, su tipo se transfiere automáticamente al variable, lo que le favorece si los tipos de interés son bajos, pero si los tipos han subido, su hipoteca será más cara y estará fuera de su control.
