دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کے خطرات

آف پلان پراپرٹی سرمایہ کاری مختلف فوائد پیش کرتی ہے جبکہ کچھ چیلنجز بھی پیش کرتی ہیں جن کو مدنظر رکھنا ضروری ہے۔ آف پلان پراپرٹیز سے مراد وہ جائیدادیں ہیں جو تعمیراتی مرحلے یا منصوبہ بندی کے مرحلے میں رہتے ہوئے خریدی جاتی ہیں۔ 

اس کا مطلب ہے کہ خریداری کا انحصار صرف پراپرٹی کے فلور پلان پر ہے۔ اس پراپرٹی کی قسم بنیادی طور پر تیار پراپرٹیز سے مختلف ہے جو فوری قبضے کی اجازت دیتی ہیں۔

دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کے خطرات، ان پر قابو پانے کے طریقے اور مزید کے بارے میں جاننے کے لیے اس مضمون کو پڑھنا جاری رکھیں۔

آف پلان پراپرٹی کی خریداری کے خطرات: غور کرنے کی چیزیں

دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کے خطرات میں درج ذیل شامل ہیں:

• حوالگی میں تاخیر

تاخیر سے حوالے کرنا دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کے خطرات میں سے ایک ہے، اور یہ کئی وجوہات کی وجہ سے ہو سکتا ہے، جیسے حالات ڈویلپر کے قابو سے باہر، جیسے وبائی امراض اور مالی بحران، یا یہ تعمیراتی نظام الاوقات میں تبدیلیوں سے پیدا ہو سکتا ہے۔ اس مسئلے سے نمٹنے کے لیے حکومت نے سرمایہ کاروں کے مفادات کے تحفظ کے لیے قواعد و ضوابط نافذ کیے ہیں۔ 

لہذا، سرمایہ کار کے ذریعہ دستخط کردہ فروخت اور خریداری کے معاہدے میں اس تشویش سے نمٹنے کے لئے ایک وقف شق ہے، جس میں جائیداد کی بروقت فراہمی میں ناکامی کے نتائج کو بیان کیا گیا ہے۔ اس کے مطابق، سرمایہ کار قانونی کارروائی کر سکتے ہیں، تصفیہ کا انتخاب کر سکتے ہیں، یا اپنی کی گئی ادائیگیوں کی واپسی کی درخواست کر سکتے ہیں۔

اگر پروجیکٹ منسوخ ہوجاتا ہے، تو سرمایہ کار اپنی ادا کردہ رقم کھو دیتا ہے۔ لہذا، منسوخی کو روکنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) کا تقاضہ ہے کہ سرمایہ کار ڈیولپر کو رجسٹرڈ ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے ادائیگی کرے، جو تعمیر کے کسی خاص مرحلے تک پہنچنے تک ادا شدہ رقم تک ڈویلپر کی رسائی کو محدود کرتا ہے۔

اگرچہ اس طرح کے ضوابط سرمایہ کاروں کی حفاظت کرتے ہیں، تحقیق ڈویلپر کی وشوسنییتا اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے ضروری ہے۔ یہ بھی چیک کریں کہ ڈویلپر، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ، اور ایسکرو اکاؤنٹ سبھی دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) اور ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) کے ساتھ رجسٹرڈ ہیں۔ 

• مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ اور رجحانات میں تبدیلی کا آف پلان پراپرٹیز اور آف پلان سرمایہ کاری پر منفی اثر پڑ سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر مارکیٹ میں مندی آتی ہے، تو جائیداد کی قیمت کم ہو جاتی ہے، اور سرمایہ کار منصوبہ بندی کے مطابق ROI حاصل نہیں کر سکتے۔ دوسری طرف، اگر مارکیٹ اوپر کی طرف رجحان دیکھتی ہے، تو اس کے برعکس حقیقت بن جائے گی- جائیداد کی زیادہ تعریف، زیادہ قدر، اور ROI میں اضافہ۔

سرمایہ کاری کے اس خطرے سے نمٹنے کے لیے، جب مارکیٹ کے رجحانات مثبت اور امید افزا ہوں تو دبئی میں آف پلان پراپرٹی میں سرمایہ کاری کرنے کا مشورہ دیا جاتا ہے۔ سرمایہ کاروں کو ایسے اہم علاقوں میں بھی سرمایہ کاری کرنی چاہیے جو اچھی طرح سے جڑے ہوئے ہوں اور مختلف رہائشی کمیونٹیز اور تجارتی مقامات کی خصوصیات ہوں۔ اس طرح، ان کی آف پلان سرمایہ کاری مارکیٹ میں مندی سے منفی طور پر متاثر ہونے کا امکان نہیں ہے۔

• ڈیلیور شدہ کوالٹی

جیسا کہ پہلے ذکر کیا گیا ہے، آف پلان سرمایہ کاری فلور پلان پر انحصار کرتی ہے، کیونکہ جائیداد ابھی بھی خریداری کے وقت تعمیراتی مرحلے میں ہے۔ اس سے درج ذیل خطرہ پیدا ہوتا ہے: ڈیلیور کی گئی پراپرٹی کا معیار خریدار کی توقعات پر پورا نہیں اتر سکتا۔ جائیداد کو ایک طرح سے بیان کیا جا سکتا ہے، تصور کیا جا سکتا ہے اور سرمایہ کار کو فروغ دیا جا سکتا ہے، صرف اس لیے کہ اسے کچھ پہلوؤں کے بغیر فراہم کیا جائے۔

دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کے اس خطرے سے ڈویلپر کے بارے میں ضروری تحقیق کر کے بچا جا سکتا ہے، جس میں ان کا پورٹ فولیو، پہلے کے پراجیکٹس، ان کے حوالے کرنے کی تاریخیں، اور کوئی قابل رسائی عدالتی کیس شامل ہونا چاہیے۔ 

اس کے علاوہ، ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ کام کرنے سے سرمایہ کاروں کو صرف قابل بھروسہ اور معروف ڈویلپرز سے نمٹنے میں مدد مل سکتی ہے، شفافیت اور ڈیلیور کی گئی پراپرٹی کے اعلیٰ معیار کو یقینی بنا کر۔

مختلف ڈویلپرز دبئی کے پرائم ایریاز میں تیار اور آف پلان پراپرٹیز فراہم کرتے ہیں، جو آپ کو فائدہ مند مقامات، بہترین سہولیات اور خدمات، اور پرتعیش اور آسان طرز زندگی اور اعلیٰ معیار کے رہنے کے تجربے کے لیے خوبصورت اپارٹمنٹس فراہم کرتے ہیں۔ 

اس طرح، LEOS ڈویلپمنٹ خوبصورتی، جدیدیت، معیار اور سہولت کے لحاظ سے مارکیٹ میں آگے ہے۔ اپنا ہمیشہ کے لیے گھر تلاش کرنے کے لیے دبئی میں LEOS ڈویلپمنٹ اپارٹمنٹس دریافت کریں ۔

• شرائط کے تحت فروخت کیا گیا۔ 

بہت سے سرمایہ کار ذاتی استعمال کے بجائے سرمایہ کاری کے مقاصد کے لیے جائیدادیں خریدتے ہیں۔ آف پلان پراپرٹیز کے معاملے میں، جب پراپرٹی کو مکمل ہونے سے پہلے بیچنے کی بات آتی ہے تو سرمایہ کار محدود ہوتے ہیں کیونکہ ڈویلپر ان سے پراپرٹی کی قیمت کا ایک خاص فیصد ادا کرنے کا مطالبہ کرے گا اس سے پہلے کہ وہ اسے دوبارہ فروخت کریں۔

اگر آپ اپنے آف پلان ولا یا اپارٹمنٹ کو دوبارہ بیچنے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو یقینی بنائیں کہ خریداری کے عمل کو انجام دینے سے پہلے ڈویلپر کو ادا کرنے کے لیے آپ کو کم از کم رقم کی ضرورت ہے۔ اس سے آپ کو مالی منصوبہ بندی میں مدد ملے گی، جس سے آپ اپنے مطلوبہ ROI کو اپنے پسندیدہ ٹائم فریم میں حاصل کر سکیں گے۔

• سرمایہ کاروں کے مالیات میں تبدیلیاں

دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کا ایک خطرہ کسی کے مالی معاملات میں منفی تبدیلیوں کا امکان ہے۔ جب کوئی سرمایہ کار آف پلان پراپرٹی خریدتا ہے، تو وہ ایک خاص اور متفقہ ادائیگی کے منصوبے کی پیروی کرتا ہے۔ عام طور پر، سرمایہ کاروں کو تعمیراتی مرحلے کے دوران جائیداد کی قیمت کا ایک مخصوص فیصد قسطوں میں ادا کرنا چاہیے (مثال کے طور پر قیمت کا 80%)، جبکہ باقی رقم ہینڈ اوور پر ادا کی جاتی ہے۔

اس طرح کی ادائیگی کے عمل کو مدنظر رکھتے ہوئے، سرمایہ کار کے مالیات تعمیر کے دوران کم ہو سکتے ہیں، جس سے ماہانہ ادائیگیوں کے ساتھ ان کی بروقت ادائیگی خطرے میں پڑ سکتی ہے۔ اگر سرمایہ کار اپنی خریداری کو رہن کے ساتھ مالی اعانت فراہم کر رہا ہے تو خطرہ بڑھ جاتا ہے، کیونکہ دبئی میں آف پلان خریداریوں کے لیے رہن جائیداد کی قیمت کا صرف 50% احاطہ کرتا ہے، اس شرط کے تحت کہ سرمایہ کار باقی اخراجات کو فنڈ دے سکتا ہے۔

میں آف پلان پراپرٹی کیسے فروخت کروں؟

آف پلان پراپرٹیز کو فروخت کرنے کا عمل تیار پراپرٹیز جیسا ہی ہے — جس میں ریئل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ کام کرنا، ممکنہ خریداروں کو تلاش کرنا، اور ڈویلپر سے NOC حاصل کرنا شامل ہے۔ تاہم، یہ واضح رہے کہ آف پلان یونٹس کی فروخت صرف اسی صورت میں کی جا سکتی ہے جب سرمایہ کار ڈویلپر کو پراپرٹی کی قیمت کی کم از کم رقم ادا کرے۔

نتیجہ

جیسا کہ اس مضمون میں دریافت کیا گیا ہے، دبئی میں آف پلان پراپرٹی خریدنے کے مختلف خطرات ہیں، لیکن ان سب پر حکمت عملی کی منصوبہ بندی سے قابو پایا جا سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، دبئی کی حکومت نے سرمایہ کاروں کے مفادات کے تحفظ اور ہر قسم کی سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی کے لیے کئی قوانین اور ضوابط وضع کیے ہیں، اس لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مسلسل پھل پھول رہی ہے۔