Dubai'de bir mülk satın almak, nereden başlayacağınızı veya en iyi dürüst, tarafsız tavsiyeyi nereden alacağınızı bilmemek çok zor olabilir. İlk kez mülk satın alan bir alıcı veya yatırımcı olarak, işe koyulmadan önce yasal hususların ve gerekliliklerin farkında olmanız önemlidir. Dünyanın farklı yerlerinde mülk satın almak farklı kurallar ve düzenlemelerle birlikte gelir ve sürecin kendisi de farklılık gösterir. Bazı ülkelerde bir avukata ihtiyacınız vardır. Bazı ülkelerde ise gerekmez. Satın alma maliyetleri de satın aldığınız yere ve ne tür bir mülk satın aldığınıza bağlı olarak değişir.
İçindekiler
DUBAİ EMLAK HUKUKU - DUBAİ'DE EMLAK
Dubai'de mülk satın almak nispeten kolay ve anlaşılırdır ve bazı ülkelerin aksine bir avukata ihtiyacınız yoktur. Dubai'de mülk satın almayla ilgili tüm yasal hususlar 2006 tarihli 7 sayılı Gayrimenkul Kanunu, Tapu Kanunu ile düzenlenmektedir. Bu yasa alıcıları, yatırımcıları ve satıcıları korumak içindir. 2006 tarihli 7 sayılı Kanunun (4) Maddesi, Dubai'de kimlerin yasal olarak mülk satın alabileceğini ve mülk sahibi olabileceğini özetlemektedir. Yasaya göre, BAE Vatandaşı veya KİK vatandaşı iseniz Dubai'nin herhangi bir yerinde gayrimenkul satın alabilirsiniz ve gayrimenkul varlığının alanı veya türü ile sınırlandırılmamışsınızdır. Örneğin, Emirlik vatandaşı olarak arsa, daire veya villa satın alabilirsiniz, ancak Emirlik vatandaşı olmayan bir göçmen olarak yalnızca belirlenmiş mülk topluluklarında mülk satın alabilirsiniz ve konut arazisi satın alamazsınız. Bununla birlikte, son yıllarda, mülk sahibi toplulukların sayısı çeşitlilik ve konum bakımından artmıştır; bu da, Emirli olmayan, gurbetçi alıcıların nereden ve ne satın alacaklarını seçerken çok sayıda seçeneğe sahip oldukları anlamına gelmektedir. Son yıllarda BAE vatandaşı değilseniz Jumeirah'da mülk satın alamıyordunuz, ancak son yıllarda önde gelen BAE emlak geliştiricileri Jumeirah ve çevresinde müstakil konut toplulukları başlatarak burayı neredeyse tüm yatırımcılar ve alıcılar (yerel ve uluslararası) için erişilebilir hale getirdi. Dubai'de gurbetçiler ya da yabancılar için müstakil ve kiralık gayrimenkul olmak üzere iki tür mülk sahipliği bulunmaktadır. Alıcı hakları, iki tür arasındaki temel farktır. Özel mülk esasına göre bir mülk satın aldığınızda, belirli bir süre için mülkiyet haklarına sahip olursunuz, ancak özel mülk bir mülk satın aldığınızda, bu varlığın ve üzerine inşa edildiği arazinin tam mülkiyetine sahip olursunuz.
DUBAİ'DE MÜLK SATIN ALMANIN YASAL GEREKLERİ
Dubai'de bir mülk satın almayı düşünürken izlenmesi gereken dört temel adım vardır.
Alıcı ve satıcı arasında bir sözleşme hazırlanması
Satın almak istediğiniz mülke karar verdikten sonra, ilk adım Dubai'deki uluslararası gayrimenkul geliştiricisi ile şartlar ve fiyat üzerinde müzakere etmek ve anlaşmaktır. Ödeme konusunda nakit ya da konut finansmanı olmak üzere iki seçeneğiniz vardır. BAE'de ikamet ediyorsanız ve bir göçmen iseniz, çoğu yerel BAE bankası ev finansmanında mülk değerinin% 70'ine kadarını sağlayacaktır ve mülkünüzü ve satın alma ücretlerinin / maliyetlerinin bir kısmını güvence altına almak için% 30'a kadar peşinat gerekecektir. Yerleşik olmayan biri olarak, çoğu BAE bankası mülk değerinin maksimum %50'sine kadar kredi verecektir, ancak bu kişisel durumunuza, kimlik bilgilerinize ve mali durumunuza bağlıdır ve bankadan bankaya farklılık gösterir. Yeniden satış (hazır) bir mülk için ipotek almak basit bir süreçtir. Plan dışı mülk alımlarında, ipotek yalnızca proje tamamlanmak üzereyken alınabilir ve kredi-değer oranı, mülkünüzün tamamlanma anındaki mevcut piyasa değerine göre belirlenecektir.
Satış sözleşmesinin imzalanması
Dubai'de satın alma sürecinin ikinci adımı, Mutabakat Zaptı (MOU) olarak da bilinen satış/satın alma sözleşmesinin imzalanmasıdır. MOU ya da diğer adıyla Form F, Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA) formlarından biridir. Form / Sözleşme F, Dubai Arazi Departmanlarının (DLD) web sitesinde kolayca bulunabilir. Mülk alımınızla bir emlak komisyoncusu ilgileniyorsa, atadığınız temsilci sözleşmeyi sizin adınıza hazırlayacaktır. Sözleşme hazırlandıktan ve incelendikten sonra, alıcı ve satıcı Dubai'deki Kayıt Yediemin Ofisi'nde bir tanığın (genellikle emlakçı) önünde imzalamalıdır. Anlaşmanın imzalanmasının ardından, alıcının mülkü güvence altına almak için standart %10'luk bir depozito ödemesi gerekir. Bu depozito Kayıt Mütevellisine ödenir ve mülk devri tamamlandığında alıcıya iade edilir. Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra anlaşma/satın alma işlemi resmiyet kazanır ve onaylanır. Bundan sonra fiyatta veya şartlarda hiçbir değişiklik yapılamaz.
İtiraz Yok Belgesi
Dubai'de satın alma sürecinin üçüncü adımı İtiraz Yok Belgesi (NOC) talep etmektir. Alıcı, satıcı ve emlak komisyoncusu/aracısı, mülkün mülkiyetini devretmek üzere NOC talep etmek için mülk geliştiricisinin ofisinde buluşmalıdır. Alıcı NOC için ödeme yapmalıdır ve ödeme yapıldıktan sonra geliştirici belgeyi düzenleyecektir. Bununla birlikte, mülk üzerinde ödenmemiş hizmet ücretleri veya borçlar varsa, NOC verilmeden önce bunların satıcı tarafından temizlenmesi gerekir. Bu, sonuçta alıcıyı mevcut/önceki mal sahibine bağlı önceki borçları üstlenmekten korur. Benzer şekilde, NOC'nin geliştirici tarafından düzenlenmesinden önce satıcının ev finansmanını temizlemesi gerekir. Bu da yine alıcıyı korur.
Dubai Arazi Departmanı ile mülkiyet devri
Alıcı olarak, NOC'nizi başarıyla aldıktan sonra, Dubai'de bir mülk satın almakla ilgili son yasal adım, mülkiyetin alıcının adından sizin adınıza devredilmesini tamamlamak için satıcıyla görüşmektir. Bu işlem Dubai Arazi Departmanı'nın ofisinde gerçekleştirilir. Sorunsuz bir transfer sağlamak için aşağıdaki belgelerin hazır ve elinizde olduğundan emin olmalısınız:
- İmzalanmış Sözleşme F (MOU)
- Mülk bedeli için satıcıya ödenecek bir yönetici çeki
- Geliştirici tarafından verilen orijinal İtiraz Yok Belgesi (NOC)
- Alıcı ve satıcının orijinal kimlik belgeleri (Emirates kimliği, pasaport).
Formaliteler tamamlandığında, adınıza yeni bir tapu çıkarılacak ve resmi olarak Dubai'deki mülkün yeni sahibi olacaksınız. Bununla birlikte, mülkünüzde ipotek varsa, bankanın ipotek / ev finansmanı ödemeleriniz temizlenene kadar orijinal tapuyu saklayacağını lütfen unutmayın. Teknik olarak, siz tüm borçlarınızı temizleyene kadar banka mülkünüzün sahibidir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Hadley Heights hakkında sıkça sorulan sorular
Dubai'de bir mülk satın almak, Dubai'deki Konut Türlerine ve işin içinde bir zincir olup olmadığına bağlı olarak birkaç hafta ila birkaç ay arasında sürebilir. Ev finansmanı da satın alma sürecini uzatabilir. Dubai'de bir mülk alıcısı olarak, mülk aramaya başlamadan önce ev finansmanı için ön onay almanız önerilir, çünkü bu satın alma sürecini genel olarak hızlandıracaktır.
Dubai'de satın alma maliyetleri oldukça standarttır ve genel olarak, bir avukata veya yasal temsile ihtiyaç duymadığınız için ortalama olarak çoğu uluslararası şehirden daha düşüktür. Dubai'de mülk satın alma maliyetleri tipik olarak aşağıdaki gibi ayrılır:
- Dubai Arazi Departmanı Ücretleri: DLD ücretleri mülk değerinin %4'üne eşittir + arazi için 430 AED, plan dışı için 40 AED veya daireler ve ofisler için 580 AED yönetici ücreti.
- Mülkiyet Kayıt Ücreti: Değeri 500.000 AED'nin altında olan mülkler: 2.000 AED +%5 KDV Değeri 500.000 AED'nin üzerinde olan mülkler: 4.000 AED +%5 KDV
- Tapu Senedi Ücretleri: Tapu senedinin düzenlenmesi için toplam ücret 250 AED'dir
- Acente Ücretleri: Genellikle acenteler alıcılardan mülk değerinin %2'si, satıcılardan ise %1'i oranında ücret almaktadır.
- İpotek İşlem Ücretleri: Bunlar bankadan bankaya değişir ve bazı bankalar sıfır işlem ücreti alır.
Dubai'de bir mülk satın almak, nereden başlayacağınızı veya en iyi dürüst, tarafsız tavsiyeyi nereden alacağınızı bilmemek çok zor olabilir. İlk kez mülk satın alan bir alıcı veya yatırımcı olarak, işe koyulmadan önce yasal hususların ve gerekliliklerin farkında olmanız önemlidir. Dünyanın farklı yerlerinde mülk satın almak farklı kurallar ve düzenlemelerle birlikte gelir ve sürecin kendisi de farklılık gösterir. Bazı ülkelerde bir avukata ihtiyacınız vardır. Bazı ülkelerde ise gerekmez. Satın alma maliyetleri de satın aldığınız yere ve ne tür bir mülk satın aldığınıza bağlı olarak değişir.
DUBAI'DE MÜLK SATIN ALMAK IÇIN EV FINANSMANI
BAE'de ikamet eden bir göçmen misiniz?
BAE'de ikamet eden bir göçmen olarak, bir ipotek için ön onay talep etmek üzere doğrudan yerel BAE bankalarıyla iletişime geçebilirsiniz. Bu onay mali durumunuza bağlı olacaktır ve bir BAE bankasından pasaport, ikamet vizesi, Emirates Kimliği, maaş belgesi ve son altı aylık banka ekstreleri dahil olmak üzere çeşitli belgeler sağlamanız gerekecektir. Ayrıca, sahip olduğunuz diğer kredileri/ev finansmanını ve tüm finansal varlıklar ile borçları beyan etmeniz gerekecektir. Tüm bu bilgileri sağladıktan sonra, banka(lar) size ev finansmanı için ödünç alabileceğiniz maksimum tutarı sağlayacaktır. Tipik olarak BAE'de ikamet eden biri olarak, mülk değerinin %70-80'ine kadar borçlanabilirsiniz, ancak bu bankadan bankaya değişir. Bu, anahtar teslim ikincil mülklere dayanmaktadır ve plan dışı mülk alımları için geçerli değildir. Plan dışı ipotekler için, ön onaylar proje tamamlanmaya yaklaştığında talep edilmelidir, daha önce değil. Genellikle alıcılar, sizin adınıza en iyi teklifler ve ev finansmanı paketleri için tüm BAE bankaları arasında alışveriş yapacak ve hizmetleri için bir ücret talep edecek bir ipotek komisyoncusu ile iletişime geçer. İpoteğinizi onaylattıktan ve tekliften memnun kaldıktan sonra, NOC almanızı sağlayacak olan Dubai Arazi Departmanından da ipotek onayı almanız gerekecektir.
BAE dışında mı ikamet ediyorsunuz?
BAE vatandaşı olmayanlar için de benzer bir süreç geçerlidir, ancak normalde BAE bankaları Dubai'de gayrimenkul satın alırken yerleşik olmayanlara mülk değerinin yalnızca %50'sine kadar kredi verecektir. Dubai'deki bazı geliştiriciler artık denizaşırı yatırımcılara ve mülk alıcılarına cazip devir sonrası ödeme planları sunmaktadır, bu nedenle tercih ettiğiniz geliştiriciye plan dışı mevcut farklı ödeme planı seçeneklerini sormanızda fayda vardır.
Banka İpotek Ücretleri
Dubai'de mülk satın alırken ipotek ücretleri şunları içerir: İpotek İşlem Ücreti: %1 (borç alınan tutarın) Mülk Değerleme Ücreti: 2.500 ila 3.500 AED + %5 KDV
SATICININ MÜLK ÜZERİNDE MEVCUT BİR İPOTEĞİ VARSA NE OLUR?
Mülkün yeni alıcıya devredilebilmesi için satıcının ipotek/ev finansmanını temizlemesi gerekmektedir. Bu işlem NOC için başvurmadan önce tamamlanmalıdır.
DUBAİ'DE GAYRİMENKUL İYİ BİR YATIRIM MI?
Özetle, evet, Dubai'de mülk satın almak, araştırmanızı yapmanız ve saygın bir emlakçı veya geliştirici aracılığıyla satın almanız koşuluyla harika bir yatırımdır. Ev ödevinizi yapın, şu anda mevcut olanları araştırın ve ne satın alacağınıza karar vermeden önce bütçenizin ne olduğuna karar verin. Dubai dünyanın en güvenli şehirlerinden biridir ve bu, Dubai'nin Dubai'de iş kurmak ve ailelerini BAE'ye taşımak isteyen yüksek hacimli yabancı yatırımcıları ağırlamasının nedenlerinden biridir. Dubai'de mülk satın almak nispeten düşük risk içerir ve bir mülk sahibi olarak, dünyadaki diğer büyük şehirlerin çoğunun aksine, sıfır Sermaye Kazancı vergisi ve sıfır kira geliri vergisi ödersiniz. Bu, ipotek (varsa), hizmet ücretleri ve bakım masrafları dışında endişelenmeniz gereken başka bir gideriniz olmadığı anlamına gelir. İşin püf noktası, ihtiyaçlarınıza ve mali durumunuza uygun doğru mülkü uzun bir süre boyunca makul bir şekilde bulmaktır, çünkü ipoteğinizi her zaman küçük bir ceza ile erken ödeyebilirsiniz, ancak bir BAE bankası ile ipotek taahhüdünde bulunduktan sonra görev süresini uzatmak zordur. Bir başka öneri de, yeni bir sabit orana kilitlenmek için ipoteğinizi başka bir bankaya taşımak zorunda kalmamak için mümkün olduğunca uzun süre sabit oranlı bir ipoteğe kilitlenmenizdir. Normalde BAE bankalarında, sabit oran dönemi sona erdiğinde, oranınız otomatik olarak değişkene geçer, bu da faiz oranları düşükse sizin lehinize çalışır, ancak oranlar arttıysa, ipoteğiniz daha pahalı ve kontrolünüz dışında olacaktır.
