В 2026 году финансирование покупки недвижимости в Дубае для экспатов или нерезидентов из-за рубежа стало более доступным, чем ожидают большинство покупателей, приобретающих недвижимость впервые, однако условия значительно различаются в зависимости от того, являетесь ли вы резидентом ОАЭ или совершаете покупку из-за рубежа, и неправильное понимание этого различия является самой распространенной ошибкой в планировании, которую допускают иностранные покупатели.
Иностранцы-резиденты и иностранцы-нерезиденты: основное различие
Это самая важная классификация, которую необходимо понять в первую очередь.
A иностранец-резидент имеет визу резидента ОАЭ и удостоверение личности Эмиратов. Согласно правилам Центрального банка ОАЭ, иностранцы-резиденты обычно могут получить кредит в размере до 80% от стоимости (LTV) на первую жилую недвижимость стоимостью до 5 млн дирхамов — при этом минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Для объектов недвижимости стоимостью свыше 5 млн дирхамов требуется более высокий первоначальный взнос, а при покупке недвижимости в инвестиционных целях (для сдачи в аренду) первоначальный взнос выше, чем при покупке для собственного проживания, и обычно составляет около 35–40%.
A нерезидент — это любое лицо, не имеющее визы на проживание в ОАЭ и совершающее покупку из-за рубежа. Для нерезидентов действуют значительно более жесткие условия: как правило, коэффициент LTV составляет 50–60 % от стоимости готовой недвижимости стоимостью до 5 млн дирхамов, что означает первоначальный взнос в размере 40–50 %. Для объектов стоимостью свыше 5 млн дирхамов, а также, в частности, при покупке недвижимости на стадии строительства, часто требуется первоначальный взнос в размере не менее 50 %, независимо от стоимости.
Краткий обзор требований к первоначальному взносу
- Иностранцы, проживающие в ОАЭ, первая покупка жилья стоимостью до 5 млн дирхамов: первоначальный взнос составляет примерно 20%
- Иностранцы, проживающие в ОАЭ, инвестиционная недвижимость: первоначальный взнос в размере примерно 35–40 %
- Нежилая недвижимость, готовая к проживанию, стоимостью до 5 млн дирхамов: первоначальный взнос примерно 40–50 %
- Нерезидент, стоимость недвижимости свыше 5 млн дирхамов ОАЭ: первоначальный взнос в размере примерно 50 %
- Недвижимость на стадии строительства (для всех покупателей): как правило, до 50 % LTV, что означает минимальный первоначальный взнос в размере 50 %
Эти цифры варьируются в зависимости от банка, поэтому перед началом поиска жилья крайне важно уточнить точные требования у выбранного вами кредитора.
Процентные ставки в 2026 году
Ставки по ипотечным кредитам в ОАЭ рассчитываются на основе EIBOR (межбанковская ставка ОАЭ) плюс маржа, устанавливаемая каждым банком индивидуально. В первом квартале 2026 года фиксированные ставки на первоначальный срок от 1 до 3 лет для резидентов-иностранцев начинаются примерно с 3,99–4,5 %, при этом для нерезидентов маржа, как правило, на 0,3–0,5 % выше. Учитывая, что в первом квартале 2026 года ставка EIBOR составляла около 4,6%, а банковские маржи — 1,25–1,6%, ипотечные кредиты с переменной ставкой для стандартных заемщиков составляли около 5,85–6,2%, хотя к началу 2026 года ставка EIBOR снизилась примерно до 3,5%, что делает кредиты с переменной ставкой все более конкурентоспособными для покупателей, не имеющих проблем с колебаниями платежей.
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой фиксируют ставку на определенный период (обычно от 1 до 5 лет), после чего ставка переходит на переменную, привязанную к EIBOR, что обеспечивает стабильность платежей, что особенно ценно для иностранных покупателей, получающих доход в иностранной валюте. Ипотечные кредиты с переменной ставкой с самого начала напрямую привязаны к EIBOR, что дает возможность сэкономить в случае снижения ставок, но подвергает заемщика риску увеличения платежей в случае их роста.
Какие банки предоставляют кредиты нерезидентам
Не все банки ОАЭ предлагают ипотечные кредиты для нерезидентов, однако несколько крупных кредитных организаций активно работают на этом рынке, в том числе Emirates NBD, Mashreq, ADCB, First Abu Dhabi Bank, HSBC, Standard Chartered и Dubai Islamic Bank (для финансирования жилья по схеме «мурабаха», соответствующей нормам шариата). Разные банки подходят для разных категорий покупателей: Mashreq известен быстрым оформлением и гибкими требованиями к документации для заявителей, работающих не по найму; ADCB предлагает специализированные консультационные услуги для индийских покупателей-экспатриантов; Standard Chartered предоставляет льготные условия для действующих клиентов Priority Banking.
Требования к кандидатам
Помимо первоначального взноса, кредиторы оценивают:
- Возраст: как правило, от 21 до 65 лет на момент погашения кредита для заявителей, получающих заработную плату, и до 70 лет для заемщиков, работающих не по найму
- Минимальный доход: большинство банков требуют минимального ежемесячного дохода в размере около 15 000 дирхамов ОАЭ или эквивалентной суммы в валюте вашей страны
- Коэффициент долговой нагрузки (DBR): Центральный банк ОАЭ ограничивает общий объем долговых обязательств, включая новый ипотечный кредит, 50 % от валового месячного дохода
- Минимальная стоимость недвижимости: как правило, 500 000–1 000 000 дирхамов ОАЭ; при стоимости ниже этой суммы большинство банков не рассматривают заявки на ипотечный кредит от нерезидентов
- Гражданство: принимаются граждане большинства стран, однако у заявителей из Великобритании, стран ЕС, США, Канады, Австралии и Индии, как правило, имеется наиболее широкий выбор кредиторов, поскольку некоторые банки придерживаются ограниченных списков одобренных заявителей
- Документы: копия паспорта, подтверждение адреса проживания, выписки с банковского счета за последние 6 месяцев, справка о заработной плате или подтверждение доходов, а также кредитная история из вашей страны
Максимальный срок кредита
Срок ипотечных кредитов в Дубае составляет не более 25 лет при условии, что кредит будет полностью погашен к 65 годам для заемщиков, получающих заработную плату, или к 70 годам для самозанятых заемщиков — то есть максимальный возможный срок кредита сокращается по мере увеличения возраста заявителя на момент подачи заявки.
Процесс подачи заявки: пошаговая инструкция
- Соберите документы и подайте заявку на предварительное одобрение. Предоставьте документы, подтверждающие доход и личность, в выбранный вами банк или ипотечному брокеру; получение предварительного одобрения обычно занимает 5–10 рабочих дней и остается действительным в течение 60–90 дней, что позволит вам четко определить свой бюджет до начала просмотра объектов недвижимости.
- Найдите подходящий объект недвижимости и подпишите Меморандум о взаимопонимании. Как только вы определились с объектом недвижимости, подпишите с продавцом меморандум о взаимопонимании (форма F), в котором будут указаны согласованная цена и условия.
- Оценка по поручению банка. Кредитор заказывает независимую оценку недвижимости, стоимость которой обычно составляет 2 500–3 500 дирхамов ОАЭ, чтобы убедиться, что она соответствует запрашиваемой сумме кредита.
- Окончательное одобрение кредита и письмо с предложением. Банк рассматривает оценку, окончательно согласовывает условия кредита и выдает официальное письмо с предложением.
- Подпишите ипотечный договор и зарегистрируйте его. Ипотека регистрируется в DLD с уплатой регистрационного сбора в размере 0,25% от суммы кредита, после чего оформление передачи права собственности на недвижимость завершается.
Весь процесс, от подачи первоначального заявления до выдачи средств, обычно занимает 3–8 недель в зависимости от банка и сложности финансового профиля заявителя.
Расходы, не включенные в бюджет, помимо залога
Помимо самого первоначального взноса, расходы, связанные с ипотечным кредитом, обычно включают: плату за оценку недвижимости (2 500–3 500 дирхамов), сбор за регистрацию ипотеки в DLD (0,25 % от суммы кредита) и общие комиссии за оформление ипотеки, которые, как правило, составляют около 1–1,5 % от суммы кредита. Эти расходы добавляются к стандартным затратам на приобретение недвижимости — 4-процентному сбору DLD за оформление права собственности и комиссии агентства — которые применяются ко всем сделкам купли-продажи в Дубае независимо от способа финансирования.
Финансирование строительства на стадии проектирования: иная структура
Ипотечные кредиты на незавершенного недвижимости функционируют иначе, чем финансирование готовой недвижимости. Вместо единовременного авансового кредита покупатели недвижимости на стадии строительства, как правило, осуществляют платежи непосредственно застройщику в соответствии с разработанным им графиком платежей в ходе строительства, при этом ипотечное финансирование — если оно используется — часто вступает в силу только при сдаче объекта или незадолго до нее, либо структурируется специально в соответствии с графиком платежей за строительство. При покупке недвижимости на стадии строительства, как правило, требуется первоначальный взнос в размере не менее 50 % от стоимости объекта независимо от статуса проживания покупателя, что отражает дополнительный риск, связанный с финансированием объекта, находящегося в стадии строительства.
Практические рекомендации по выбору времени
Учитывая, что предварительное одобрение действует всего 60–90 дней, стоит правильно распланировать процесс поиска, чтобы приступать к серьезному осмотру объектов недвижимости только после получения предварительного одобрения, а не до этого — это позволит избежать потери переговорных позиций при сделке с объектом, для которого вы еще не можете подтвердить финансирование, и с самого начала обеспечит соответствие вашего бюджета вашей реальной кредитоспособности.
Все проекты компании LEOS Developments предусматривают планы оплаты, разработанные застройщиком и рассчитанные на использование в сочетании со стандартным ипотечным финансированием для нерезидентов и резидентов по всему Hadley Heights 2, серии Weybridge Gardens и Knightsbridge.
Часто задаваемые вопросы
Может ли нерезидент получить ипотечный кредит в Дубае?
Да. Нерезиденты могут оформить ипотеку в Дубае через несколько крупных банков ОАЭ, как правило, с коэффициентом LTV 50–60 % (первоначальный взнос 40–50 %), без необходимости наличия визы на проживание в ОАЭ или удостоверения личности Эмиратов.
Каков минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту для иностранцев в Дубае?
Иностранцам, проживающим в ОАЭ, обычно требуется первоначальный взнос в размере около 20 % при покупке первого жилья стоимостью до 5 миллионов дирхамов. Нерезидентам, как правило, требуется 40–50 %, а при покупке недвижимости на стадии строительства всем покупателям обычно необходимо внести первоначальный взнос в размере не менее 50 %.
Каковы текущие процентные ставки по ипотечным кредитам в Дубае?
В 2026 году фиксированные ставки для экспатов-резидентов на начальном этапе будут составлять примерно 3,99–4,5 %, а для нерезидентов ставки, как правило, будут на 0,3–0,5 % выше. Переменные ставки привязаны к ставке EIBOR с добавлением банковской маржи.
Сколько времени занимает оформление ипотечного кредита в Дубае?
Полный процесс, как правило, занимает 3–8 недель с момента подачи заявки до выплаты средств, при этом первоначальное предварительное одобрение занимает 5–10 рабочих дней.
Какие банки в Дубае предлагают ипотечные кредиты иностранцам?
К числу основных кредиторов нерезидентов относятся Emirates NBD, Mashreq, ADCB, First Abu Dhabi Bank, HSBC, Standard Chartered и Dubai Islamic Bank.
