Покупка недвижимости в Дубае может оказаться непосильной задачей, если вы не знаете, с чего начать и где получить честный и беспристрастный совет. Если вы впервые покупаете недвижимость или являетесь инвестором, важно, чтобы вы были осведомлены о юридических аспектах и требованиях, прежде чем приступать к покупке. Покупка недвижимости в разных странах мира сопровождается различными правилами и нормами, да и сам процесс отличается. В некоторых странах требуется участие адвоката. В некоторых - нет. Стоимость покупки также варьируется в зависимости от места покупки и типа недвижимости.
Оглавление
ЗАКОН О НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ - НЕДВИЖИМОСТЬ В ДУБАЕ
Купить недвижимость в Дубае относительно легко и просто, и вам не нужен адвокат, в отличие от некоторых стран. Все юридические аспекты, касающиеся покупки недвижимости в Дубае, регулируются Законом о недвижимости № 7 от 2006 года, Законом о регистрации земли. Этот закон призван защитить покупателей, инвесторов и продавцов. Статья (4) Закона № 7 от 2006 года определяет, кто по закону может покупать и владеть недвижимостью в Дубае. Согласно закону, вы можете купить недвижимость в любом месте Дубая, если вы являетесь гражданином ОАЭ или гражданином стран Персидского залива, и у вас нет ограничений по району или типу объекта недвижимости. Например, будучи гражданином Эмиратов, вы можете купить землю, квартиру или виллу, а будучи экспатом, не являющимся гражданином Эмиратов, вы можете приобрести недвижимость только в специально отведенных свободных поселках, и вы не можете купить землю под застройку. Тем не менее, в последние годы количество свободных общин увеличилось в плане разнообразия и местоположения, что означает, что у покупателей-экспатов, не являющихся эмиратцами, есть богатый выбор при выборе места и объекта покупки. В последние годы купить недвижимость в Джумейре можно было только гражданину ОАЭ, но в последние годы ведущие застройщики ОАЭ открыли жилые комплексы со свободной собственностью в Джумейре и ее окрестностях, сделав ее доступной практически для всех инвесторов и покупателей (местных и иностранных). В Дубае существует два типа владения недвижимостью для экспатов или иностранцев в Дубае, включая фригольд и лизинг. Основное различие между этими двумя типами заключается в правах покупателей. Приобретая недвижимость на условиях аренды, вы получаете право собственности на определенный срок, а при покупке недвижимости на условиях фрихолда вы получаете полное право собственности на этот объект и землю, на которой он построен.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ
При покупке недвижимости в Дубае необходимо выполнить четыре основных шага.
Составление договора между покупателем и продавцом
Как только вы определились с выбором недвижимости, первым шагом будет проведение переговоров и согласование условий и цены с международным застройщиком в Дубае. У вас есть два варианта оплаты: наличными или с помощью домашнего финансирования. Если вы являетесь резидентом ОАЭ и экспатом, большинство местных банков ОАЭ предоставят вам до 70 % стоимости недвижимости в качестве домашнего финансирования, при этом потребуется внести до 30 % первоначального взноса, чтобы обеспечить безопасность вашей недвижимости и некоторые сборы/расходы на покупку. Как нерезиденту, большинство банков ОАЭ предоставят кредит в размере не более 50 % от стоимости недвижимости, но это зависит от вашего индивидуального статуса, анкетных данных и финансового положения и отличается от банка к банку. Получение ипотечного кредита на перепродажу (готовой) недвижимости - несложный процесс. При покупке недвижимости вне плана ипотеку можно получить только тогда, когда проект близится к завершению, а соотношение кредита к стоимости будет зависеть от текущей рыночной стоимости вашей недвижимости на момент завершения строительства.
Подписание договора купли-продажи
Второй шаг в процессе покупки в Дубае - подписание договора купли-продажи, который также известен как Меморандум о взаимопонимании (MOU). Меморандум о взаимопонимании или форма F, как его еще называют, является одной из форм Управления по регулированию рынка недвижимости (RERA). Форму/договор F можно легко найти на сайте Земельного департамента Дубая (DLD). Если покупкой недвижимости занимается брокер, назначенный вами агент подготовит договор от вашего имени. После того как договор будет готов и рассмотрен, покупатель и продавец должны подписать его в присутствии свидетеля (обычно агента по недвижимости) в офисе регистрационного попечителя в Дубае. После подписания договора покупателю необходимо внести стандартный залог в размере 10 % для обеспечения сохранности недвижимости. Этот депозит выплачивается регистрационному попечителю и возвращается покупателю после завершения передачи недвижимости. После подписания договора купли-продажи сделка/покупка становится официальной и подтвержденной. Впоследствии цена и условия не могут быть изменены.
Сертификат об отсутствии возражений
Третий шаг в процессе покупки недвижимости в Дубае - запрос сертификата об отсутствии возражений (NOC). Покупатель, продавец и брокер/агент по недвижимости должны встретиться в офисе застройщика, чтобы запросить NOC для передачи права собственности на недвижимость. Покупатель должен заплатить за NOC, и после оплаты застройщик выдаст документ. Если, однако, по объекту недвижимости имеются какие-либо непогашенные платежи за обслуживание или долги, они должны быть погашены продавцом до выдачи NOC. В конечном счете это защищает покупателя от получения предыдущих долгов, связанных с нынешним/предыдущим владельцем. Аналогично, продавец должен погасить задолженность по домашнему финансированию, прежде чем застройщик выдаст NOC. Это также защищает покупателя.
Передача прав собственности в Земельном департаменте Дубая
Как покупатель, после того как вы успешно получили NOC, последним юридическим шагом, связанным с покупкой недвижимости в Дубае, является встреча с продавцом для завершения передачи права собственности от имени покупателя на ваше имя. Это делается в офисе Земельного департамента Дубая. Чтобы обеспечить беспрепятственную передачу прав собственности, вам необходимо подготовить и иметь на руках следующие документы:
- Подписанный контракт F (MOU)
- Чек менеджера на сумму стоимости недвижимости, подлежащий оплате продавцу
- Оригинал сертификата об отсутствии возражений (NOC), выданного застройщиком
- Оригиналы документов, удостоверяющих личность покупателя и продавца (эмиратское удостоверение личности, паспорт).
После завершения всех формальностей на ваше имя будет выдан новый документ о праве собственности, и вы официально станете новым владельцем недвижимости в Дубае. Однако имейте в виду, что если ваша недвижимость заложена, банк будет хранить оригинал документа о праве собственности до тех пор, пока не будут погашены все платежи по ипотеке/домашнему финансированию. Формально банк владеет вашей недвижимостью до тех пор, пока вы не погасите все свои долги.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Часто задаваемые вопросы о Хэдли Хайтс
Покупка недвижимости в Дубае может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от типа жилой недвижимости в Дубае и наличия цепочки. Финансирование жилья также может сделать процесс покупки более длительным. Покупателям недвижимости в Дубае рекомендуется получить предварительное одобрение на финансирование жилья до того, как вы начнете искать недвижимость, так как это ускорит процесс покупки в целом.
Расходы на покупку недвижимости в Дубае довольно стандартны и в целом ниже, чем в большинстве международных городов, поскольку вам не требуется адвокат или юридическое представительство. Обычно расходы на покупку недвижимости в Дубае распределяются следующим образом:
- Сборы Земельного департамента Дубая: Сборы DLD составляют 4 % от стоимости недвижимости + 430 дирхамов за землю, 40 дирхамов за строительство вне плана или 580 дирхамов административного сбора за квартиры и офисы.
- Сбор за регистрацию недвижимости: Недвижимость стоимостью менее 500 000 дирхамов: 2 000 дирхамов + 5 % НДС Недвижимость стоимостью более 500 000 дирхамов: 4 000 дирхамов + 5 % НДС
- Сборы за выдачу свидетельства о праве собственности: Общий сбор за выдачу свидетельства о праве собственности составляет 250 дирхамов
- Агентское вознаграждение: Обычно агенты берут с покупателей комиссию в размере 2% от стоимости недвижимости, а с продавцов - 1%.
- Комиссия за обработку ипотечного кредита: Они варьируются в зависимости от банка, а некоторые банки взимают нулевую комиссию за обработку заявки.
Покупка недвижимости в Дубае может оказаться непосильной задачей, если вы не знаете, с чего начать и где получить честный и беспристрастный совет. Если вы впервые покупаете недвижимость или являетесь инвестором, важно, чтобы вы были осведомлены о юридических аспектах и требованиях, прежде чем приступать к покупке. Покупка недвижимости в разных странах мира сопровождается различными правилами и нормами, да и сам процесс отличается. В некоторых странах требуется участие адвоката. В некоторых - нет. Стоимость покупки также варьируется в зависимости от места покупки и типа недвижимости.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ
Вы являетесь экспатом, проживающим в ОАЭ?
Как экспат, проживающий в ОАЭ, вы можете напрямую обратиться в местные банки ОАЭ, чтобы запросить предварительное одобрение на ипотеку. Это одобрение будет основано на вашем финансовом положении, и от вас потребуется предоставить различные документы, включая паспорт, визу резидента, эмиратское удостоверение личности, справку о зарплате и выписки из банковских счетов за последние шесть месяцев из банка ОАЭ. Вам также нужно будет заявить о наличии у вас других кредитов/домашнего финансирования, а также обо всех финансовых активах и долгах. После предоставления всей этой информации банк (банки) сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в кредит на покупку жилья. Как правило, резиденты ОАЭ могут взять в кредит до 70-80 % стоимости недвижимости, но эта сумма варьируется от банка к банку. Это касается вторичной недвижимости, готовой к продаже, и не распространяется на покупку недвижимости вне плана. Для ипотеки на недвижимость вне плана необходимо запрашивать предварительное одобрение, когда проект близится к завершению, а не раньше. Часто покупатели обращаются к ипотечному брокеру, который от вашего имени будет искать лучшие предложения и пакеты финансирования жилья во всех банках ОАЭ и взимать плату за свои услуги. После того как ипотека будет одобрена и вы останетесь довольны предложением, вам также потребуется одобрение ипотеки от Земельного департамента Дубая, что позволит вам получить NOC.
Вы проживаете за пределами ОАЭ?
Для нерезидентов ОАЭ действует аналогичная процедура, но обычно банки ОАЭ предоставляют нерезидентам только 50% от стоимости недвижимости при покупке недвижимости в Дубае. Некоторые застройщики в Дубае предлагают иностранным инвесторам и покупателям недвижимости привлекательные планы выплат после сдачи объекта, поэтому стоит поинтересоваться у выбранного вами застройщика о различных вариантах планов выплат, доступных при покупке вне плана.
Банковские комиссии по ипотеке
Ипотечные сборы при покупке недвижимости в Дубае включают в себя: Комиссия за обработку ипотечного кредита: 1% (от суммы займа) Комиссия за оценку недвижимости: 2 500 - 3 500 дирхамов + 5% НДС
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ У ПРОДАВЦА ЕСТЬ ИПОТЕКА НА НЕДВИЖИМОСТЬ?
Продавец обязан погасить ипотеку/домашнее финансирование, прежде чем недвижимость будет передана новому покупателю. Это должно быть сделано до подачи заявления на получение NOC.
ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ДУБАЙСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫГОДНЫМ ВЛОЖЕНИЕМ СРЕДСТВ?
Подводя итог, можно сказать, что да, покупка недвижимости в Дубае - это отличная инвестиция, при условии, что вы проведете свое исследование и купите недвижимость через авторитетное агентство недвижимости или застройщика. Выполните домашнее задание, изучите, что сейчас доступно, и определитесь с бюджетом, прежде чем выбирать, что покупать. Дубай - один из самых безопасных городов в мире, и это одна из причин, по которой Дубай принимает большое количество иностранных инвесторов, желающих открыть в Дубае бизнес и перевезти в ОАЭ свою семью. Покупка недвижимости в Дубае сопряжена с относительно низким риском, и, будучи владельцем недвижимости, вы платите нулевой налог на прирост капитала и нулевой налог на доход от аренды, в отличие от большинства других крупных городов по всему миру. Это означает, что кроме ипотечного кредита (если таковой имеется), платы за обслуживание и эксплуатационные расходы, вам не придется беспокоиться о других расходах. Сложность заключается в том, чтобы найти подходящую недвижимость, соответствующую вашим требованиям и финансам, с умом и на длительный срок, поскольку вы всегда можете погасить ипотеку досрочно с небольшим штрафом, но продлить срок, как только вы оформите ипотеку в банке ОАЭ, будет сложно. Еще одна рекомендация - зафиксировать ипотеку с фиксированной ставкой на как можно более длительный срок, чтобы избежать необходимости переводить ипотеку в другой банк для фиксации новой фиксированной ставки. Обычно в банках ОАЭ по окончании срока действия фиксированной ставки ваша ставка автоматически переходит в переменную, что работает в вашу пользу, если процентные ставки низкие, но если ставки выросли, ваша ипотека будет дороже и не будет зависеть от вас.
