Het kopen van onroerend goed in Dubai kan overweldigend zijn als je niet weet waar je moet beginnen of waar je het beste eerlijke, onpartijdige advies kunt krijgen. Als eerste koper of vastgoedinvesteerder is het belangrijk dat je op de hoogte bent van de juridische overwegingen en vereisten voordat je je erin stort. Het kopen van onroerend goed op verschillende locaties over de hele wereld gaat gepaard met verschillende regels en voorschriften en het proces zelf verschilt. In sommige landen heb je een advocaat nodig. In sommige landen niet. De aankoopkosten variëren ook afhankelijk van waar je koopt en wat voor soort woning je koopt.
Inhoudsopgave
VASTGOEDRECHT IN DUBAI - VASTGOED IN DUBAI
Het kopen van een eigendom in Dubai is relatief eenvoudig en ongecompliceerd, en je hebt geen advocaat nodig, in tegenstelling tot sommige andere landen. Alle juridische aspecten met betrekking tot het kopen van onroerend goed in Dubai worden geregeld door Vastgoedwet nr. 7 van 2006, de Landregistratiewet. Deze wet beschermt kopers, investeerders en verkopers. Artikel (4) van wet nr. 7 van 2006 bepaalt wie wettelijk in staat is om vastgoed te kopen en te bezitten in Dubai. Volgens de wet kun je overal in Dubai onroerend goed kopen als je een ingezetene bent van de VAE of de GCC, en je bent niet beperkt door het gebied of het type onroerend goed. Als Emirati onderdaan kun je bijvoorbeeld grond, appartementen of villa's kopen, maar als expat, niet-Emirati onderdaan, kun je alleen onroerend goed kopen in aangewezen freehold gemeenschappen, en je kunt geen residentiële grond kopen. Dat gezegd hebbende, is het aantal freehold gemeenschappen de afgelopen jaren toegenomen in verscheidenheid en locaties, wat betekent dat niet-Emirati, expat kopers een overvloed aan keuzes hebben bij het kiezen waar te kopen en wat te kopen. De afgelopen jaren kon je alleen onroerend goed kopen in Jumeirah als je de nationaliteit van de VAE had, maar de afgelopen jaren hebben toonaangevende projectontwikkelaars in de VAE freehold woongemeenschappen gelanceerd in en rond Jumeirah, waardoor het toegankelijk is geworden voor bijna alle investeerders en kopers (lokaal en internationaal). In Dubai zijn er twee soorten vastgoedeigendom voor expats of buitenlanders, waaronder freehold en leasehold vastgoed. De kopersrechten zijn het fundamentele verschil tussen de twee types. Als je een eigendom koopt op basis van erfpacht, heb je eigendomsrechten voor een vaste periode, maar als je een eigendom op basis van vrije eigendom koopt, krijg je de volledige eigendom van dat goed en de grond waarop het gebouwd is.
JURIDISCHE ASPECTEN VAN HET KOPEN VAN ONROEREND GOED IN DUBAI
Als je overweegt een huis te kopen in Dubai, zijn er vier belangrijke stappen die je moet volgen.
Een contract opstellen tussen koper en verkoper
Als je eenmaal hebt besloten welke woning je wilt kopen, is de eerste stap onderhandelen en het eens worden over de voorwaarden en de prijs met de internationale vastgoedontwikkelaar in Dubai. Je hebt twee opties met betrekking tot de betaling, contant of woningfinanciering. Als je een inwoner bent van de VAE en een expat, zullen de meeste lokale banken in de VAE tot 70% van de waarde van het onroerend goed als woningfinanciering verstrekken, en tot 30% aanbetaling is vereist om je woning en een deel van de aankoopkosten veilig te stellen. Als niet-ingezetene verstrekken de meeste banken in de VAE leningen tot maximaal 50% van de woningwaarde, maar dit is gebaseerd op uw individuele status, referenties en financiële status en verschilt van bank tot bank. Het is een eenvoudig proces om een hypotheek te krijgen voor een doorverkoopwoning. Bij off-plan aankopen kan de hypotheek alleen worden verkregen als het project bijna is voltooid en de loan-to-value ratio wordt bepaald door de huidige marktwaarde van je woning op het moment van voltooiing.
De verkoopovereenkomst ondertekenen
De tweede stap in het koopproces in Dubai is het ondertekenen van de koopovereenkomst, die ook bekend staat als het Memorandum of Understanding (MOU). Het MOU of Formulier F zoals het genoemd wordt, is een van de formulieren van de Real Estate Regulatory Authority (RERA). Formulier / Contract F is beschikbaar op de website van de Dubai Land Departments (DLD). Als een makelaar de aankoop van je woning regelt, zal de door jou aangewezen makelaar het contract namens jou opstellen. Zodra de overeenkomst klaar en beoordeeld is, moeten de koper en de verkoper deze in het bijzijn van een getuige (meestal de makelaar) ondertekenen op het registratiekantoor in Dubai. Na ondertekening van de overeenkomst moet de koper een standaardwaarborg van 10% betalen om het eigendom veilig te stellen. Dit wordt betaald aan de Registration Trustee en wordt teruggegeven aan de koper zodra de overdracht van het eigendom is voltooid. Zodra de koopovereenkomst is ondertekend, is de deal/aankoop officieel en bevestigd. Er kunnen daarna geen wijzigingen meer worden aangebracht aan de prijs of de voorwaarden.
Verklaring van geen bezwaar
De derde stap in het koopproces in Dubai is het aanvragen van een No Objection Certificate (NOC). De koper, verkoper en makelaar/agent moeten elkaar ontmoeten op het kantoor van de projectontwikkelaar om het NOC aan te vragen om het eigendom van het onroerend goed over te dragen. De koper moet betalen voor het NOC en na betaling zal de ontwikkelaar het document afgeven. Als er echter nog openstaande servicekosten of schulden op het eigendom zijn, moeten deze door de verkoper worden vereffend voordat het NOC kan worden afgegeven. Dit beschermt de koper uiteindelijk tegen het overnemen van eerdere schulden van de huidige/vorige eigenaar. Op dezelfde manier moet de verkoper zijn/haar woningfinanciering vereffenen voordat het NOC door de ontwikkelaar wordt afgegeven. Ook dit beschermt de koper.
Eigendomsoverdracht met Dubai Land Department
Zodra je als koper met succes je NOC hebt ontvangen, is de laatste juridische stap met betrekking tot het kopen van een eigendom in Dubai het ontmoeten van de verkoper om de eigendomsoverdracht van de naam van de koper naar jouw naam te voltooien. Dit gebeurt op het kantoor van het Dubai Land Department. Om de overdracht vlot te laten verlopen, moet je ervoor zorgen dat je de volgende documenten bij de hand hebt:
- Ondertekend contract F (MOU)
- Een beheerderscheque voor de prijs van de woning, betaalbaar aan de verkoper
- Het originele No Objection Certificate (NOC) uitgegeven door de ontwikkelaar
- Originele identificatiedocumenten van de koper en verkoper (Emirates ID, paspoort).
Zodra de formaliteiten zijn afgerond, wordt een nieuwe eigendomsakte op uw naam afgegeven en wordt u officieel de nieuwe eigenaar van het onroerend goed in Dubai. Houd er wel rekening mee dat als er een hypotheek op uw woning rust, de bank de oorspronkelijke eigendomsakte zal bewaren tot uw hypotheek/financiering is betaald. Technisch gezien is de bank eigenaar van uw woning totdat u al uw schulden heeft afgelost.
VEELGESTELDE VRAGEN
Veelgestelde vragen over Hadley Heights
Het kopen van een woning in Dubai kan een paar weken tot een paar maanden duren, afhankelijk van het type woning in Dubai en of er een keten bij betrokken is. Een woningfinanciering kan het aankoopproces ook langer maken. Als koper van een woning in Dubai is het aan te raden om een voorafgaande goedkeuring voor een woningfinanciering te krijgen voordat je op zoek gaat naar een woning, omdat dit het koopproces in zijn geheel versnelt.
De aankoopkosten in Dubai zijn vrij standaard en over het algemeen lager dan in de meeste internationale steden, omdat je geen advocaat of wettelijke vertegenwoordiging nodig hebt. De kosten voor het kopen van onroerend goed in Dubai kunnen als volgt worden uitgesplitst:
- Dubai Land Department vergoedingen: DLD-kosten zijn gelijk aan 4% van de waarde van het onroerend goed + AED 430 voor grond, AED 40 voor off-plan, of AED 580 administratiekosten voor appartementen en kantoren.
- Registratiekosten onroerend goed: Onroerende goederen met een waarde lager dan AED 500.000: AED 2.000 +5% BTW Onroerende goederen met een waarde hoger dan AED 500.000: AED 4.000 + 5% BTW
- Kosten eigendomsakte: De totale kosten voor het afgeven van de eigendomsakte bedragen AED 250.
- Makelaarskosten: Doorgaans rekenen makelaars kopers een vergoeding van 2% van de woningwaarde en verkopers 1%.
- Verwerkingskosten voor hypotheken: Deze verschillen van bank tot bank, en sommige banken rekenen geen verwerkingskosten.
Het kopen van onroerend goed in Dubai kan overweldigend zijn als je niet weet waar je moet beginnen of waar je het beste eerlijke, onpartijdige advies kunt krijgen. Als eerste koper of vastgoedinvesteerder is het belangrijk dat je op de hoogte bent van de juridische overwegingen en vereisten voordat je je erin stort. Het kopen van onroerend goed op verschillende locaties over de hele wereld gaat gepaard met verschillende regels en voorschriften en het proces zelf verschilt. In sommige landen heb je een advocaat nodig. In sommige landen niet. De aankoopkosten variëren ook afhankelijk van waar je koopt en wat voor soort woning je koopt.
WONINGFINANCIERING VOOR HET KOPEN VAN ONROEREND GOED IN DUBAI
Ben je een expat die in de VAE woont?
Als expat in de VAE kun je rechtstreeks contact opnemen met lokale banken in de VAE om een voorafgaande goedkeuring voor een hypotheek aan te vragen. Deze goedkeuring zal gebaseerd zijn op je financiële status en je zal verschillende documenten moeten voorleggen, waaronder een paspoort, verblijfsvisum, Emirates ID, salariscertificaat en bankafschriften van de laatste zes maanden van een bank in de VAE. Je moet ook alle andere leningen/huiskredieten die je hebt aangeven, samen met alle financiële bezittingen versus schulden. Nadat je al deze informatie hebt verstrekt, zal de bank(en) je het maximale bedrag geven dat je kunt lenen voor een woningfinanciering. Normaal gesproken kun je als inwoner van de VAE tot 70 - 80% van de woningwaarde lenen, maar dit verschilt van bank tot bank. Dit is gebaseerd op sleutelklaar secundair eigendom en is niet van toepassing op off-plan vastgoedaankopen. Voor off-plan hypotheken moeten voorafgaande goedkeuringen worden aangevraagd zodra het project bijna voltooid is en niet eerder. Vaak nemen kopers contact op met een hypotheekmakelaar die namens jou bij alle banken in de VAE op zoek gaat naar de beste aanbiedingen en woningfinancieringspakketten en een vergoeding vraagt voor hun diensten. Zodra je hypotheek is goedgekeurd en je tevreden bent met het aanbod, heb je ook goedkeuring nodig voor de hypotheek van het Dubai Land Department, waarmee je het NOC kunt verkrijgen.
Woon je niet in de VAE?
Als niet-ingezetene van de VAE geldt een vergelijkbaar proces, maar normaal gesproken zullen banken in de VAE niet-ingezetenen slechts tot 50% van de waarde van het onroerend goed lenen bij de aankoop van onroerend goed in Dubai. Sommige ontwikkelaars in Dubai bieden nu aantrekkelijke betalingsplannen aan voor buitenlandse investeerders en kopers van onroerend goed, dus het is de moeite waard om de ontwikkelaar van je keuze te vragen naar de verschillende opties voor betalingsplannen die beschikbaar zijn op off-plan.
Bankhypotheekkosten
Hypotheekkosten bij het kopen van onroerend goed in Dubai omvatten: Verwerkingskosten hypotheek: 1% (van het geleende bedrag) Taxatiekosten eigendom: AED 2.500 tot 3.500 + 5% BTW
WAT GEBEURT ER ALS DE VERKOPER EEN BESTAANDE HYPOTHEEK OP HET ONROEREND GOED HEEFT?
Het is de plicht van de verkoper om zijn hypotheek/huisfinanciering af te lossen voordat de woning kan worden overgedragen aan de nieuwe koper. Dit moet gebeuren voordat de NOC wordt aangevraagd.
IS VASTGOED IN DUBAI EEN GOEDE INVESTERING?
Samengevat, ja, onroerend goed kopen in Dubai is een geweldige investering, mits je je onderzoek doet en koopt via een gerenommeerde makelaar of ontwikkelaar. Doe je huiswerk, onderzoek wat er momenteel beschikbaar is en bepaal wat je budget is voordat je kiest wat je gaat kopen. Dubai is een van de veiligste steden ter wereld en dit is een van de redenen waarom Dubai een groot aantal buitenlandse investeerders verwelkomt die in Dubai zaken willen doen en hun gezin naar de VAE willen verhuizen. Het kopen van onroerend goed in Dubai brengt relatief weinig risico met zich mee, en als eigenaar van onroerend goed betaal je geen vermogenswinstbelasting en geen belasting op huurinkomsten, in tegenstelling tot de meeste andere grote steden wereldwijd. Dit betekent dat je, afgezien van je hypotheek (indien van toepassing), servicekosten en onderhoudskosten, geen andere uitgaven hebt om je zorgen over te maken. De truc is om over een langere periode de juiste woning te vinden die aan je eisen en financiën voldoet, want je kunt je hypotheek altijd vervroegd aflossen met een kleine boete, maar het is moeilijk om de looptijd te verlengen als je eenmaal een hypotheek bij een VAE-bank hebt afgesloten. Een andere aanbeveling is om een hypotheek met een vaste rente zo lang mogelijk vast te zetten, om te voorkomen dat je je hypotheek naar een andere bank moet verhuizen om een nieuwe vaste rente vast te zetten. Dit werkt in uw voordeel als de rente laag is, maar als de rente is gestegen, wordt uw hypotheek duurder en heeft u er geen invloed op.
