L'acquisto di un immobile a Dubai può essere un'esperienza travolgente, non sapendo da dove cominciare o dove ottenere i migliori consigli onesti e imparziali. Come acquirente per la prima volta o come investitore immobiliare, è importante che siate consapevoli delle considerazioni e dei requisiti legali prima di tuffarvi. L'acquisto di un immobile in diverse località del mondo comporta regole e normative diverse e il processo stesso varia. In alcuni Paesi è necessario l'intervento di un avvocato. In altri paesi non è necessario. Anche i costi di acquisto variano a seconda del luogo e del tipo di immobile che si sta acquistando.
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DIRITTO IMMOBILIARE DI DUBAI - PROPRIETÀ A DUBAI
L'acquisto di una proprietà a Dubai è relativamente facile e diretto e non è necessario un avvocato, a differenza di altri Paesi. Tutti gli aspetti legali relativi all'acquisto di un immobile a Dubai sono regolati dalla Legge sui beni immobili n. 7 del 2006, Legge sulla registrazione dei terreni. Questa legge ha lo scopo di proteggere gli acquirenti, gli investitori e i venditori. L'articolo (4) della legge n. 7 del 2006 definisce chi è legalmente in grado di acquistare e possedere una proprietà a Dubai. Secondo la legge, è possibile acquistare immobili ovunque a Dubai se si è cittadini degli Emirati Arabi Uniti o del CCG, senza limitazioni di zona o di tipo di bene immobiliare. Ad esempio, se siete cittadini emiratini, potete acquistare terreni, appartamenti o ville, mentre se siete espatriati e non siete cittadini emiratini, potete acquistare proprietà solo in comunità libere designate e non potete acquistare terreni residenziali. Detto questo, negli ultimi anni il numero di comunità freehold è aumentato in termini di varietà e ubicazione, il che significa che gli acquirenti espatriati non emiratini hanno un'ampia scelta quando devono scegliere dove acquistare e cosa comprare. Negli ultimi anni non era possibile acquistare proprietà a Jumeirah se non si era cittadini degli Emirati Arabi Uniti, ma negli ultimi anni i principali promotori immobiliari degli Emirati Arabi Uniti hanno lanciato comunità residenziali freehold a Jumeirah e dintorni, rendendola accessibile a quasi tutti gli investitori e acquirenti (locali e internazionali). A Dubai esistono due tipi di proprietà per gli espatriati o gli stranieri, tra cui gli immobili di proprietà e quelli in leasing. I diritti degli acquirenti sono la differenza fondamentale tra i due tipi. Quando si acquista una proprietà su base leasehold, si hanno diritti di proprietà per un periodo di tempo prestabilito, mentre quando si acquista una proprietà freehold, si ottiene la completa proprietà del bene e del terreno su cui è costruito.
LE PROCEDURE LEGALI PER L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE A DUBAI
Quando si prende in considerazione l'acquisto di una proprietà a Dubai, ci sono quattro fasi principali da seguire.
Stesura del contratto tra acquirente e venditore
Una volta decisa la proprietà che desiderate acquistare, il primo passo è negoziare e concordare i termini e il prezzo con il promotore immobiliare internazionale di Dubai. Per quanto riguarda il pagamento, avete due opzioni: contanti o finanziamento della casa. Se siete residenti negli Emirati Arabi Uniti ed espatriati, la maggior parte delle banche locali degli Emirati Arabi Uniti fornirà fino al 70% del valore dell'immobile in finanziamenti per la casa, e sarà necessario un anticipo fino al 30% per garantire la proprietà e alcune delle tasse/costi di acquisto. In quanto non residenti, la maggior parte delle banche degli EAU concede prestiti fino a un massimo del 50% del valore dell'immobile, ma ciò si basa sul vostro status individuale, sulle vostre credenziali e sulla vostra situazione finanziaria e varia da banca a banca. Ottenere un mutuo per una proprietà in vendita (pronta) è un processo semplice. Nel caso di acquisti di immobili fuori progetto, il mutuo può essere ottenuto solo quando il progetto è in fase di completamento e il rapporto prestito/valore sarà dettato dall'attuale valore di mercato dell'immobile al momento del completamento.
Firma del contratto di vendita
La seconda fase del processo di acquisto a Dubai è la firma del contratto di vendita/acquisto, noto anche come Memorandum of Understanding (MOU). Il MOU o Modulo F, come viene chiamato, è uno dei moduli della Real Estate Regulatory Authority (RERA). Il modulo / contratto F è facilmente reperibile sul sito web del Dubai Land Departments (DLD). Se l'acquisto di un immobile è gestito da un intermediario immobiliare, l'agente designato preparerà il contratto per vostro conto. Una volta che il contratto è pronto e revisionato, l'acquirente e il venditore devono firmarlo davanti a un testimone (di solito l'agente immobiliare) presso l'ufficio del Registration Trustee di Dubai. Dopo la firma del contratto, l'acquirente deve versare un deposito cauzionale standard del 10% per garantire la proprietà. Questo viene versato al Registration Trustee e viene restituito all'acquirente una volta completato il trasferimento della proprietà. Una volta firmato il contratto di vendita, l'affare/acquisto è ufficiale e confermato. Da quel momento in poi non è più possibile apportare modifiche al prezzo o alle condizioni.
Certificato di non obiezione
La terza fase del processo di acquisto a Dubai consiste nel richiedere un certificato di non obiezione (NOC). L'acquirente, il venditore e il mediatore/agente immobiliare devono incontrarsi presso l'ufficio del promotore immobiliare per richiedere il NOC per trasferire la proprietà dell'immobile. L'acquirente deve pagare il NOC e, dopo il pagamento, il promotore rilascerà il documento. Tuttavia, se ci sono spese di servizio o debiti in sospeso sulla proprietà, questi devono essere saldati dal venditore prima che il NOC possa essere rilasciato. In questo modo si protegge l'acquirente dall'assunzione di debiti pregressi legati al proprietario attuale/precedente. Allo stesso modo, il venditore deve estinguere il suo finanziamento per la casa prima che il NOC venga rilasciato dallo sviluppatore. Anche questo protegge l'acquirente.
Trasferimento di proprietà presso il Dipartimento del Territorio di Dubai
In qualità di acquirente, una volta ricevuto il NOC, l'ultimo passo legale relativo all'acquisto di una proprietà a Dubai consiste nell'incontrare il venditore per completare il trasferimento di proprietà dal nome dell'acquirente al vostro nome. Questa operazione si svolge presso l'ufficio del Dipartimento del Territorio di Dubai. Per garantire un trasferimento senza intoppi, dovete assicurarvi di avere i seguenti documenti pronti e a portata di mano:
- Contratto firmato F (MOU)
- Un assegno di direzione per il prezzo dell'immobile da versare al venditore
- L'originale del certificato di non obiezione (NOC) rilasciato dal costruttore.
- Documenti d'identità originali dell'acquirente e del venditore (carta d'identità degli Emirati, passaporto).
Una volta completate le formalità, verrà emesso un nuovo atto di proprietà a vostro nome e diventerete ufficialmente il nuovo proprietario dell'immobile a Dubai. Si noti, tuttavia, che se l'immobile è gravato da un'ipoteca, la banca conserverà l'atto di proprietà originale fino a quando i pagamenti del mutuo/finanziamento della casa non saranno stati saldati. Tecnicamente, la banca è proprietaria della vostra proprietà fino a quando non avrete saldato tutti i vostri debiti.
DOMANDE FREQUENTI
Domande frequenti su Hadley Heights
L'acquisto di una proprietà a Dubai può richiedere da poche settimane a qualche mese, a seconda dei tipi di immobili residenziali a Dubai e della presenza di una catena. Anche il finanziamento della casa può rendere più lungo il processo di acquisto. In qualità di acquirenti di immobili a Dubai, si consiglia di ottenere una pre-approvazione per il finanziamento della casa prima di iniziare la ricerca di un immobile, in quanto ciò accelererà il processo di acquisto nel suo complesso.
I costi di acquisto a Dubai sono piuttosto standard e, nel complesso, mediamente più bassi rispetto alla maggior parte delle città internazionali, poiché non è necessario un avvocato o una rappresentanza legale. In genere i costi di acquisto di un immobile a Dubai sono così suddivisi:
- Tasse del Dipartimento del Territorio di Dubai: Le tasse del DLD corrispondono al 4% del valore dell'immobile + 430 AED per i terreni, 40 AED per i terreni non pianificati o 580 AED per gli appartamenti e gli uffici.
- Tassa di registrazione della proprietà: Proprietà di valore inferiore a 500.000 AED: 2.000 AED + 5% IVA Proprietà di valore superiore a 500.000 AED: 4.000 AED + 5% IVA
- Tasse per l'atto di proprietà: La tassa totale per l'emissione dell'atto di proprietà è di 250 AED.
- Commissioni dell'agente: In genere gli agenti addebitano agli acquirenti una commissione pari al 2% del valore dell'immobile e ai venditori l'1%.
- Commissioni di elaborazione del mutuo: Variano da banca a banca e alcune banche non applicano alcuna commissione di elaborazione.
L'acquisto di un immobile a Dubai può essere un'esperienza travolgente, non sapendo da dove cominciare o dove ottenere i migliori consigli onesti e imparziali. Come acquirente per la prima volta o come investitore immobiliare, è importante che siate consapevoli delle considerazioni e dei requisiti legali prima di tuffarvi. L'acquisto di un immobile in diverse località del mondo comporta regole e normative diverse e il processo stesso varia. In alcuni Paesi è necessario l'intervento di un avvocato. In altri paesi non è necessario. Anche i costi di acquisto variano a seconda del luogo e del tipo di immobile che si sta acquistando.
FINANZIAMENTO PER L'ACQUISTO DI IMMOBILI A DUBAI
Siete un espatriato residente negli Emirati Arabi Uniti?
In qualità di residenti espatriati negli Emirati Arabi Uniti, potete contattare direttamente le banche locali degli Emirati Arabi Uniti per richiedere una pre-approvazione per un mutuo. L'approvazione si baserà sulla vostra situazione finanziaria e vi sarà richiesto di fornire vari documenti, tra cui un passaporto, un visto di residenza, un documento d'identità emiratino, un certificato di stipendio e gli estratti conto degli ultimi sei mesi di una banca degli EAU. Dovrete inoltre dichiarare eventuali altri prestiti/finanziamenti per la casa, nonché tutte le attività finanziarie e i debiti. Dopo aver fornito tutte queste informazioni, la banca vi fornirà l'importo massimo che potete prendere in prestito per il finanziamento della casa. In genere, i residenti negli Emirati Arabi Uniti possono ottenere un prestito fino al 70-80% del valore dell'immobile, ma questo varia da banca a banca. Questa cifra si basa su immobili secondari pronti per l'uso e non si applica agli acquisti di immobili non pianificati. Per i mutui off-plan, le pre-approvazioni devono essere richieste quando il progetto è in fase di completamento e non prima. Spesso gli acquirenti si rivolgono a un broker ipotecario che si occupa di trovare le migliori offerte e i migliori pacchetti di finanziamento per la casa per conto di tutte le banche degli Emirati Arabi Uniti, addebitando una commissione per i suoi servizi. Una volta approvato il mutuo e soddisfatti dell'offerta, sarà necessario ottenere l'approvazione del mutuo anche dal Dipartimento del Territorio di Dubai, che consentirà di ottenere il NOC.
Siete residenti in un paese non UE?
Per i non residenti negli Emirati Arabi Uniti si applica una procedura simile, ma di solito le banche degli Emirati Arabi Uniti concedono prestiti ai non residenti solo fino al 50% del valore della proprietà quando acquistano immobili a Dubai. Alcuni costruttori di Dubai offrono piani di pagamento interessanti dopo il passaggio di proprietà agli investitori e agli acquirenti di immobili all'estero, quindi vale la pena di chiedere al costruttore di fiducia quali sono le diverse opzioni di piano di pagamento disponibili per gli immobili fuori piano.
Commissioni ipotecarie bancarie
Le spese ipotecarie per l'acquisto di una proprietà a Dubai comprendono: Tassa di elaborazione del mutuo: 1% (dell'importo preso in prestito) Tassa di valutazione della proprietà: AED 2.500-3.500 + 5% IVA
COSA SUCCEDE SE IL VENDITORE HA UN'IPOTECA ESISTENTE SULL'IMMOBILE?
Il venditore ha l'obbligo di cancellare l'ipoteca/il finanziamento della casa prima che la proprietà possa essere trasferita al nuovo acquirente. Questa operazione deve essere completata prima di richiedere il NOC.
LA PROPRIETÀ DI DUBAI È UN BUON INVESTIMENTO?
In sintesi, sì, l'acquisto di immobili a Dubai è un ottimo investimento, a patto che facciate le vostre ricerche e che acquistiate tramite un'agenzia immobiliare o un promotore affidabile. Fate i compiti a casa, cercate di capire cosa è attualmente disponibile e decidete qual è il vostro budget prima di scegliere cosa acquistare. Dubai è una delle città più sicure al mondo e questo è uno dei motivi per cui Dubai accoglie un elevato numero di investitori stranieri che desiderano avviare attività commerciali a Dubai e trasferire la propria famiglia negli EAU. L'acquisto di una proprietà a Dubai comporta un rischio relativamente basso e, in qualità di proprietario di un immobile, non si pagano né l'imposta sui guadagni in conto capitale né l'imposta sui redditi da locazione, a differenza di quanto avviene nella maggior parte delle altre grandi città del mondo. Ciò significa che, a parte il mutuo (se applicabile), le spese di servizio e i costi di manutenzione, non dovrete preoccuparvi di altre spese. Il trucco sta nel trovare l'immobile giusto che soddisfi le vostre esigenze e le vostre finanze in modo ragionevole su un periodo di tempo più lungo, poiché è sempre possibile estinguere il mutuo in anticipo con una piccola penale, ma è difficile estendere la durata una volta che ci si è impegnati a sottoscrivere un mutuo con una banca degli Emirati Arabi Uniti. Un altro consiglio è quello di bloccare un mutuo a tasso fisso il più a lungo possibile, per evitare di dover spostare il mutuo in un'altra banca per bloccare un nuovo tasso fisso. Di solito, con le banche degli Emirati Arabi Uniti, una volta terminato il periodo di tasso fisso, il vostro tasso passa automaticamente a quello variabile, il che va a vostro favore se i tassi di interesse sono bassi, ma se i tassi sono aumentati, il vostro mutuo sarà più costoso e fuori dal vostro controllo.
