Der Kauf einer Immobilie in Dubai kann überwältigend sein, wenn man nicht weiß, wo man anfangen soll oder wo man die beste ehrliche, unparteiische Beratung erhält. Als Erstkäufer oder Immobilieninvestor ist es wichtig, dass Sie sich über die rechtlichen Aspekte und Anforderungen im Klaren sind, bevor Sie loslegen. Für den Kauf einer Immobilie gelten an verschiedenen Orten der Welt unterschiedliche Regeln und Vorschriften, und auch das Verfahren selbst ist unterschiedlich. In einigen Ländern brauchen Sie einen Anwalt. In anderen Ländern brauchen Sie das nicht. Auch die Kosten für den Kauf variieren, je nachdem, wo Sie kaufen und welche Art von Immobilie Sie kaufen.
Inhaltsübersicht
DUBAI IMMOBILIENRECHT - IMMOBILIEN IN DUBAI
Der Kauf einer Immobilie in Dubai ist relativ einfach und unkompliziert, und im Gegensatz zu anderen Ländern brauchen Sie keinen Anwalt. Alle rechtlichen Aspekte, die den Kauf einer Immobilie in Dubai betreffen, werden durch das Immobiliengesetz Nr. 7 von 2006, das Land Registration Law, geregelt. Dieses Gesetz dient dem Schutz von Käufern, Investoren und Verkäufern. Artikel (4) des Gesetzes Nr. 7 von 2006 legt fest, wer in Dubai rechtlich in der Lage ist, Immobilien zu kaufen und zu besitzen. Nach diesem Gesetz können Sie überall in Dubai Immobilien kaufen, wenn Sie Staatsangehöriger der VAE oder des Golfkooperationsrates sind, und Sie sind nicht auf ein bestimmtes Gebiet oder eine bestimmte Art von Immobilien beschränkt. Als Staatsangehöriger der Emirate können Sie beispielsweise Grundstücke, Wohnungen oder Villen kaufen, aber als ausländischer Staatsangehöriger, der nicht aus den Emiraten stammt, können Sie nur Immobilien in ausgewiesenen Eigentumswohnungen kaufen, und Sie können kein Wohngrundstück erwerben. In den letzten Jahren hat sich die Anzahl der Eigentumswohnungen und deren Lage vervielfacht, was bedeutet, dass Nicht-Emirati, die im Ausland leben, eine große Auswahl haben, wenn es darum geht, wo und was sie kaufen möchten. In den letzten Jahren konnte man in Jumeirah nur dann eine Immobilie kaufen, wenn man Staatsbürger der VAE war, aber in den letzten Jahren haben führende VAE-Immobilienentwickler Eigentumswohnanlagen in und um Jumeirah errichtet, die für fast alle Investoren und Käufer (lokal und international) zugänglich sind. In Dubai gibt es zwei Arten von Immobilieneigentum für Expats oder Ausländer in Dubai, darunter Freehold- und Pachtimmobilien. Die Käuferrechte sind der grundlegende Unterschied zwischen diesen beiden Arten. Wenn Sie eine Immobilie auf Erbpachtbasis erwerben, haben Sie für einen bestimmten Zeitraum Eigentumsrechte, während Sie beim Kauf einer Freehold-Immobilie das vollständige Eigentum an der Immobilie und dem Grundstück, auf dem sie gebaut ist, erhalten.
RECHTLICHE ASPEKTE BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN DUBAI
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Dubai in Erwägung ziehen, sollten Sie vier grundlegende Schritte beachten.
Ausarbeitung eines Vertrags zwischen Käufer und Verkäufer
Wenn Sie sich für die Immobilie entschieden haben, die Sie kaufen möchten, müssen Sie zunächst die Bedingungen und den Preis mit dem internationalen Immobilienentwickler in Dubai aushandeln und vereinbaren. Sie haben zwei Möglichkeiten der Bezahlung, entweder in bar oder mit einer Immobilienfinanzierung. Wenn Sie in den VAE ansässig sind und im Ausland leben, stellen die meisten lokalen Banken in den VAE bis zu 70 % des Immobilienwerts als Baufinanzierung zur Verfügung, und bis zu 30 % Anzahlung sind erforderlich, um Ihre Immobilie und einige der Kaufgebühren/Kosten zu sichern. Als Nichtansässiger gewähren die meisten Banken in den VAE einen Kredit in Höhe von maximal 50 % des Immobilienwerts, aber dies hängt von Ihrem persönlichen Status, Ihren Referenzen und Ihrer finanziellen Situation ab und ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Die Beantragung einer Hypothek für eine (fertige) Immobilie ist ein unkomplizierter Prozess. Beim Kauf einer nicht geplanten Immobilie kann die Hypothek erst aufgenommen werden, wenn das Projekt kurz vor der Fertigstellung steht, und der Beleihungsgrad richtet sich nach dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt der Fertigstellung.
Unterzeichnung des Kaufvertrags
Der zweite Schritt im Kaufprozess in Dubai ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags, der auch als Memorandum of Understanding (MOU) bezeichnet wird. Die Absichtserklärung oder das Formular F, wie es genannt wird, ist eines der Formulare der Real Estate Regulatory Authority (RERA). Das Formular / der Vertrag F ist auf der Website des Dubai Land Departments (DLD) leicht zugänglich. Wenn ein Immobilienmakler Ihren Immobilienkauf abwickelt, wird der von Ihnen benannte Makler den Vertrag in Ihrem Namen vorbereiten. Sobald der Vertrag fertiggestellt und geprüft ist, müssen Käufer und Verkäufer ihn vor einem Zeugen (in der Regel der Immobilienmakler) im Büro des Registrierungstreuhänders in Dubai unterzeichnen. Nach der Unterzeichnung des Vertrags muss der Käufer eine Standardkaution in Höhe von 10 % hinterlegen, um die Immobilie zu sichern. Diese wird an den Registrierungstreuhänder gezahlt und dem Käufer zurückerstattet, sobald die Übertragung der Immobilie abgeschlossen ist. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, ist das Geschäft/der Kauf offiziell und bestätigt. Danach können keine Änderungen am Preis oder an den Bedingungen mehr vorgenommen werden.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der dritte Schritt im Kaufprozess in Dubai ist die Beantragung eines No Objection Certificate (NOC). Der Käufer, der Verkäufer und der Immobilienmakler/-vermittler müssen sich im Büro des Bauträgers treffen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie zu beantragen. Der Käufer muss für das NOC bezahlen, und nach der Bezahlung stellt der Bauträger das Dokument aus. Wenn jedoch noch Nebenkosten oder Schulden auf der Immobilie ausstehen, müssen diese vom Verkäufer beglichen werden, bevor das NOC ausgestellt werden kann. Auf diese Weise wird der Käufer davor geschützt, frühere Schulden des jetzigen/vorherigen Eigentümers zu übernehmen. In ähnlicher Weise muss der Verkäufer seine Baufinanzierung begleichen, bevor das NOC vom Bauträger ausgestellt werden kann. Auch dies dient dem Schutz des Käufers.
Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department
Sobald Sie als Käufer Ihr NOC erhalten haben, besteht der letzte rechtliche Schritt im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie in Dubai darin, sich mit dem Verkäufer zu treffen, um den Eigentumsübergang vom Namen des Käufers auf Ihren Namen zu vollziehen. Dies geschieht im Büro des Dubai Land Department. Um eine reibungslose Übertragung zu gewährleisten, müssen Sie sicherstellen, dass Sie die folgenden Dokumente zur Hand haben:
- Unterzeichneter Vertrag F (MOU)
- einen an den Verkäufer zu zahlenden Scheck über den Immobilienpreis
- Das Original der vom Bauträger ausgestellten Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC)
- Original-Ausweisdokumente des Käufers und des Verkäufers (Emirates ID, Reisepass).
Sobald die Formalitäten abgeschlossen sind, wird eine neue Eigentumsurkunde auf Ihren Namen ausgestellt, und Sie werden offiziell der neue Eigentümer der Immobilie in Dubai. Bitte beachten Sie jedoch, dass die Bank, wenn Ihre Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, die ursprüngliche Eigentumsurkunde aufbewahrt, bis Ihre Hypotheken-/Hausfinanzierungszahlungen beglichen sind. Technisch gesehen ist die Bank Eigentümerin Ihrer Immobilie, bis Sie alle Ihre Schulden beglichen haben.
HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
Häufig gestellte Fragen über Hadley Heights
Der Kauf einer Immobilie in Dubai kann zwischen ein paar Wochen und ein paar Monaten dauern, je nach Art der Wohnimmobilien in Dubai und je nachdem, ob es sich um eine Kette handelt. Auch die Hausfinanzierung kann den Kaufprozess verlängern. Als Immobilienkäufer in Dubai ist es empfehlenswert, eine Vorabgenehmigung für eine Immobilienfinanzierung einzuholen, bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, da dies den Kaufprozess insgesamt beschleunigt.
Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Dubai sind ziemlich normal und im Großen und Ganzen niedriger als in den meisten internationalen Städten, da Sie keinen Anwalt oder eine rechtliche Vertretung benötigen. In der Regel sind die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Dubai wie folgt aufgeschlüsselt:
- Gebühren des Dubai Land Department: Die DLD-Gebühren belaufen sich auf 4 % des Immobilienwerts + 430 AED für Grundstücke, 40 AED für Off-Plan, oder 580 AED Verwaltungsgebühr für Wohnungen und Büros.
- Gebühr für die Registrierung von Immobilien: Immobilien im Wert von unter 500.000 AED: 2.000 AED + 5 % MwSt. Immobilien im Wert von über 500.000 AED: 4.000 AED + 5 % MwSt.
- Gebühren für die Eigentumsurkunde: Die Gesamtgebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde beträgt 250 AED
- Maklergebühren: In der Regel berechnen Makler Käufern eine Gebühr von 2 % des Immobilienwerts und Verkäufern 1 %.
- Bearbeitungsgebühren für Hypotheken: Diese variieren von Bank zu Bank, und einige Banken verlangen keine Bearbeitungsgebühren.
Der Kauf einer Immobilie in Dubai kann überwältigend sein, wenn man nicht weiß, wo man anfangen soll oder wo man die beste ehrliche, unparteiische Beratung erhält. Als Erstkäufer oder Immobilieninvestor ist es wichtig, dass Sie sich über die rechtlichen Aspekte und Anforderungen im Klaren sind, bevor Sie loslegen. Für den Kauf einer Immobilie gelten an verschiedenen Orten der Welt unterschiedliche Regeln und Vorschriften, und auch das Verfahren selbst ist unterschiedlich. In einigen Ländern brauchen Sie einen Anwalt. In anderen Ländern brauchen Sie das nicht. Auch die Kosten für den Kauf variieren, je nachdem, wo Sie kaufen und welche Art von Immobilie Sie kaufen.
BAUFINANZIERUNG FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE IN DUBAI
Sind Sie ein Expat mit Wohnsitz in den VAE?
Als ausländischer VAE-Bürger können Sie sich direkt an lokale VAE-Banken wenden, um eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten. Diese Genehmigung basiert auf Ihrem finanziellen Status, und Sie müssen verschiedene Dokumente vorlegen, darunter einen Reisepass, ein Aufenthaltsvisum, eine Emirates ID, eine Gehaltsbescheinigung und die Kontoauszüge der letzten sechs Monate von einer Bank in den VAE. Sie müssen auch alle anderen Darlehen/Hausfinanzierungen angeben, die Sie haben, sowie alle finanziellen Vermögenswerte und Schulden. Nachdem Sie all diese Angaben gemacht haben, teilen Ihnen die Banken den Höchstbetrag mit, den Sie für eine Baufinanzierung aufnehmen können. In der Regel können Sie als VAE-Bürger bis zu 70-80 % des Immobilienwerts beleihen, aber das ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Dieser Betrag bezieht sich auf schlüsselfertige Zweitimmobilien und gilt nicht für den Kauf von nicht geplanten Immobilien. Für außerplanmäßige Hypotheken müssen Vorabgenehmigungen beantragt werden, wenn das Projekt kurz vor der Fertigstellung steht, nicht vorher. Häufig wenden sich Käufer an einen Hypothekenmakler, der für sie bei allen Banken in den VAE nach den besten Angeboten und Finanzierungspaketen sucht und für seine Dienste eine Gebühr verlangt. Sobald Sie Ihre Hypothek genehmigt haben und mit dem Angebot zufrieden sind, benötigen Sie auch die Genehmigung der Hypothek durch das Dubai Land Department, damit Sie das NOC erhalten können.
Sind Sie nicht in den VAE ansässig?
Für nicht in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässige Personen gilt ein ähnliches Verfahren, allerdings gewähren die Banken der VAE Gebietsfremden beim Kauf von Immobilien in Dubai normalerweise nur Kredite in Höhe von bis zu 50 % des Immobilienwerts. Einige Bauträger in Dubai bieten ausländischen Investoren und Immobilienkäufern jetzt attraktive Zahlungspläne nach der Übergabe an. Es lohnt sich also, den Bauträger Ihrer Wahl nach den verschiedenen Zahlungsplanoptionen zu fragen, die für Off-Plan-Immobilien verfügbar sind.
Bankgebühren für Hypotheken
Die Hypothekengebühren beim Kauf einer Immobilie in Dubai umfassen: Hypothekenbearbeitungsgebühr: 1 % (des geliehenen Betrags) Gebühr für die Immobilienbewertung: AED 2.500 bis 3.500 + 5% Mehrwertsteuer
WAS GESCHIEHT, WENN DER VERKÄUFER EINE BESTEHENDE HYPOTHEK AUF DIE IMMOBILIE HAT?
Der Verkäufer ist verpflichtet, seine Hypothek/Hausfinanzierung zu tilgen, bevor die Immobilie auf den neuen Käufer übertragen werden kann. Dies muss vor der Beantragung des NOC abgeschlossen sein.
IST EINE IMMOBILIE IN DUBAI EINE GUTE INVESTITION?
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf von Immobilien in Dubai eine großartige Investition ist, vorausgesetzt, Sie recherchieren und kaufen über einen seriösen Immobilienmakler oder Bauträger. Machen Sie Ihre Hausaufgaben, recherchieren Sie, was derzeit verfügbar ist, und legen Sie Ihr Budget fest, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Dubai ist eine der sichersten Städte der Welt, und dies ist einer der Gründe, warum Dubai eine große Anzahl ausländischer Investoren willkommen heißt, die sich in Dubai niederlassen und ihre Familie in die Vereinigten Arabischen Emirate bringen wollen. Der Kauf von Immobilien in Dubai ist mit einem relativ geringen Risiko verbunden, und als Immobilieneigentümer zahlen Sie im Gegensatz zu den meisten anderen Großstädten weltweit keine Kapitalertragssteuer und keine Mieteinnahmensteuer. Das bedeutet, dass Sie abgesehen von Ihrer Hypothek (falls zutreffend), Servicegebühren und Instandhaltungskosten keine weiteren Ausgaben haben, um die Sie sich kümmern müssen. Die Kunst besteht darin, die richtige Immobilie zu finden, die Ihren Anforderungen und Ihren Finanzen über einen längeren Zeitraum hinweg entspricht, denn Sie können Ihre Hypothek jederzeit gegen eine geringe Gebühr vorzeitig abbezahlen, aber es ist schwierig, die Laufzeit zu verlängern, wenn Sie einmal eine Hypothek bei einer Bank in den VAE aufgenommen haben. Eine weitere Empfehlung ist, eine Hypothek mit festem Zinssatz so lange wie möglich abzuschließen, um zu vermeiden, dass Sie Ihre Hypothek zu einer anderen Bank verschieben müssen, um einen neuen festen Zinssatz zu erhalten. Bei den Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten geht Ihr Zinssatz nach Ablauf der Festzinsperiode in der Regel automatisch auf einen variablen Zinssatz über, was bei niedrigen Zinssätzen zu Ihren Gunsten ist.
